Những thay đổi trong quy định khoảng lùi xây dựng năm 2024

Khoảng lùi xây dựng là gì?

Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ (ranh giới đất của đường phố) và chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình).

Thông thường, chỉ giới xây dựng sẽ hẹp hơn chỉ giới đường đỏ, nghĩa là công trình phải lùi vào sâu hơn một khoảng để đảm bảo an toàn giao thông và không gian sống.

Tuy nhiên, các bộ phận như ban công, ô văng, mái hắt có thể được phép nhô ra ngoài chỉ giới đường đỏ mà không vi phạm quy định về khoảng lùi, nhưng phải tuân thủ các tiêu chuẩn về kích thước và chiều cao.

Khoảng lùi không chỉ áp dụng cho các công trình thấp tầng mà còn cho các công trình cao tầng, giúp tối ưu diện tích sử dụng mà không ảnh hưởng đến môi trường xung quanh.

Ngoài ra, nó cũng giúp bảo vệ địa hình, không gây thay đổi kết cấu đất đai và đảm bảo an toàn cho các công trình liền kề, đồng thời tạo không gian sống thoải mái và hài hòa trong tổng thể đô thị.

Lợi ích của quy định khoảng lùi trong xây dựng

Quy định về khoảng lùi xây dựng mang lại nhiều lợi ích thiết thực, không chỉ cho các chủ đầu tư mà còn cho cộng đồng và xã hội. Những lợi ích này bao gồm:

• Bảo vệ không gian sống: Quy định về khoảng lùi giúp bảo vệ không gian sống của cư dân trong khu vực xây dựng, đồng thời đảm bảo rằng các công trình không làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân xung quanh.

• An toàn giao thông: Khoảng lùi giúp tạo ra các không gian giao thông thông thoáng, giảm thiểu tình trạng ùn tắc và tai nạn giao thông, đồng thời giúp các phương tiện giao thông di chuyển an toàn trong khu vực.

• Cải thiện chất lượng môi trường: Các công trình xây dựng đúng quy định về khoảng lùi sẽ giúp tạo ra một môi trường sống trong lành, với không gian xanh và khu vực công cộng rộng rãi, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân đô thị.

Quy định về khoảng lùi xây dựng công trình là một phần quan trọng trong công tác quy hoạch và phát triển đô thị. Những quy định này không chỉ giúp tối ưu hóa sử dụng đất đai mà còn bảo vệ không gian sống và đảm bảo an toàn cho cộng đồng.

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về khoảng lùi sẽ góp phần tạo ra một môi trường sống và làm việc thuận lợi, an toàn và bền vững cho mọi người dân trong khu vực.

Quy chuẩn về khoảng lùi công trình như thế nào?

Khoảng lùi xây dựng là một trong những yếu tố quan trọng trong việc thiết kế và thi công công trình, nhằm đảm bảo an toàn, tiện ích và tính thẩm mỹ cho khu vực xây dựng.

Tuy nhiên, quy định về khoảng lùi công trình không phải là một tiêu chuẩn cố định mà sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng vị trí công trình, tính chất của khu vực và loại hình công trình.

Dưới đây, chúng ta sẽ tìm hiểu về quy định khoảng lùi xây dựng cho các công trình nhà ở tại các khu vực khác nhau như nông thôn và thành thị.

1. Khoảng lùi công trình nhà ở nông thôn

Khoảng lùi cho các công trình nhà ở tại khu vực nông thôn có sự linh hoạt hơn so với các khu vực đô thị, vì đặc thù của môi trường sống tại đây ít có sự chật chội và mật độ dân cư thấp hơn.

Tuy nhiên, các quy định này vẫn được áp dụng để đảm bảo an toàn, bảo vệ không gian sống và môi trường xung quanh. Cụ thể như sau:

- Khu vực trung tâm xã

Đối với các công trình xây dựng tại khu vực trung tâm xã, nơi có mật độ dân cư cao hơn, yêu cầu về khoảng lùi tối thiểu là 1,5m. Khoảng cách này giúp đảm bảo không gian giao thông thuận lợi, đồng thời tạo điều kiện cho việc quản lý công trình được dễ dàng hơn trong khu vực đông dân cư.

- Khu vực dân cư

Đối với các công trình xây dựng tại các khu vực dân cư nông thôn, yêu cầu về khoảng lùi tối thiểu sẽ là 2m.

Khoảng cách này giúp đảm bảo không gian giữa các công trình và các tuyến đường, tạo sự thông thoáng và an toàn cho người dân khi tham gia giao thông, cũng như cho việc sinh hoạt của các hộ dân trong khu vực.

- Nhà ở kết hợp sản xuất nông nghiệp

Trong trường hợp công trình nhà ở kết hợp với các hoạt động sản xuất nông nghiệp, khoảng lùi xây dựng sẽ được quy định là 2m. Đây là quy định phù hợp với đặc thù của các khu vực nông thôn, nơi việc kết hợp giữa sinh sống và sản xuất là khá phổ biến.

Khoảng cách này vừa bảo vệ không gian cho các hoạt động sản xuất, vừa đảm bảo an toàn cho các công trình nhà ở.

2. Khoảng lùi công trình nhà ở phố

Đối với các công trình nhà ở tại khu vực thành phố, đặc biệt là các khu vực phố xá, việc áp dụng các quy định về khoảng lùi xây dựng có phần khắt khe hơn để đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch và phát triển hạ tầng đô thị.

Các quy định này được quy định tại Điều 91, Luật xây dựng năm 2014 và có sự phân biệt rõ ràng giữa các loại công trình dựa trên chiều cao và lộ giới đường phố.

- Công trình có chiều cao dưới 22m và lộ giới từ 19m đến dưới 22m

 Khoảng lùi xây dựng cho các công trình này là 0m. Điều này có nghĩa là công trình có thể xây dựng trực tiếp tại chỉ giới đường đỏ mà không cần phải lùi lại.

Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng khi chiều cao của công trình không vượt quá 22m, đảm bảo công trình không gây ảnh hưởng lớn đến không gian và cảnh quan đô thị.

- Công trình có chiều cao từ 22m đến 28m

Khi công trình có chiều cao vượt quá 22m nhưng chưa đạt tới 28m, khoảng lùi xây dựng sẽ là 3m. Đây là mức khoảng cách hợp lý để đảm bảo không gian giao thông và sinh hoạt cho cư dân xung quanh, đồng thời giúp bảo vệ an toàn cho các phương tiện giao thông và người dân trong khu vực.

- Công trình có chiều cao trên 28m

Đối với các công trình có chiều cao lớn hơn 28m, khoảng lùi xây dựng sẽ phải đạt tối thiểu 6m.

Đây là quy định nghiêm ngặt nhằm đảm bảo công trình không gây ảnh hưởng đến không gian sống của khu vực dân cư xung quanh, đồng thời tạo ra một khoảng cách an toàn cho các phương tiện giao thông, đặc biệt đối với các công trình cao tầng trong khu vực đô thị.

- Công trình cao 25m và lộ giới đường phố trên 22m

Đối với những công trình có chiều cao 25m và lộ giới đường phố rộng hơn 22m, quy định về khoảng lùi là 0m, tức là công trình có thể xây dựng ngay tại chỉ giới đường đỏ mà không cần lùi lại.

Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng khi lộ giới đủ rộng để đảm bảo không gây ảnh hưởng đến giao thông và an toàn công cộng.

Cách tính khoảng lùi xây dựng chi tiết

Khoảng lùi xây dựng là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch và thiết kế công trình, giúp đảm bảo không gian sống thoáng đãng, an toàn giao thông và bảo vệ cảnh quan đô thị.

Cách tính khoảng lùi sẽ khác nhau tùy vào chiều cao của công trình và lộ giới của đường, do đó cần phải hiểu rõ các quy định chi tiết để thực hiện đúng và tối ưu hóa không gian sử dụng.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách tính khoảng lùi đối với các công trình xây dựng.

1. Khoảng lùi đối với công trình có chiều cao dưới 19m

Đối với các công trình có chiều cao dưới 19m, nếu lộ giới của đường nhỏ hơn 19m thì sẽ không yêu cầu chừa khoảng lùi.

Trong trường hợp này, công trình có thể xây dựng trực tiếp tại chỉ giới đường đỏ, tức là xây sát với vỉa hè. Quy định này giúp tiết kiệm diện tích đất đai, đặc biệt là ở những khu vực đô thị có mật độ xây dựng cao.

• Lộ giới dưới 19m và chiều cao dưới 19m: Không cần chừa khoảng lùi. Công trình có thể xây dựng sát vỉa hè, tuân thủ chỉ giới đường đỏ.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, cần lưu ý các yếu tố về an toàn giao thông, kết nối hạ tầng và không gian sống xung quanh để tránh các tác động tiêu cực đến khu vực.

2. Khoảng lùi đối với công trình có chiều cao từ 22m trở lên và lộ giới dưới 19m

Nếu công trình có chiều cao từ 22m và lộ giới của đường vẫn nhỏ hơn 19m, thì bắt buộc phải lùi công trình vào ít nhất 3m, tính từ chỉ giới vỉa hè.

Việc lùi vào này nhằm đảm bảo an toàn giao thông, cũng như tạo ra không gian thoáng đãng và giảm thiểu tác động của công trình cao tầng đến khu vực xung quanh.

• Công trình cao từ 22m: Lùi vào 3m tính từ vỉa hè.
• Công trình cao trên 25m: Cần lùi vào sâu hơn, ít nhất 4m từ chỉ giới vỉa hè.

Các công trình này sẽ phải tuân thủ các khoảng lùi quy định để bảo vệ không gian sống và đảm bảo các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, như hệ thống thoát nước, lối đi lại và kết nối giao thông.

3. Khoảng lùi đối với công trình có chiều cao trên 28m và lộ giới dưới 19m

Đối với các công trình có chiều cao lớn hơn 28m và lộ giới của đường nhỏ hơn 19m, việc lùi công trình vào sẽ càng sâu hơn để đảm bảo an toàn và các yếu tố về cảnh quan. Trong trường hợp này, công trình cần phải lùi vào ít nhất 6m so với chỉ giới vỉa hè.

• Công trình cao trên 28m: Lùi vào ít nhất 6m từ chỉ giới vỉa hè.

Điều này giúp tạo ra không gian thoáng mát, giảm bớt sự chật chội và hỗ trợ việc lưu thông giao thông hiệu quả hơn trong các khu vực có mật độ dân cư cao.

4. Khoảng lùi đối với công trình khi lộ giới từ 19m đến dưới 22m

Đối với các công trình xây dựng nằm trên các tuyến đường có lộ giới từ 19m đến dưới 22m, quy định về khoảng lùi cũng có sự điều chỉnh tùy thuộc vào chiều cao của công trình. Cụ thể:

• Công trình có chiều cao 22m đổ xuống: Không cần chừa khoảng lùi. Công trình có thể xây dựng đúng theo chỉ giới đường đỏ, tức là sát với vỉa hè.

• Công trình cao 25m: Nếu công trình có chiều cao từ 25m, thì yêu cầu phải lùi vào 3m từ chỉ giới vỉa hè để đảm bảo không gian thoáng đãng và an toàn cho giao thông.

• Công trình cao từ 28m trở lên: Đối với các công trình cao từ 28m trở lên, bắt buộc phải lùi vào ít nhất 6m so với chỉ giới vỉa hè.

Khoảng lùi đối với các công trình này giúp tối ưu hóa không gian xây dựng, đồng thời đảm bảo yếu tố an toàn và kết nối giao thông tốt cho cộng đồng.

5. Khoảng lùi đối với các công trình khi lộ giới từ 22m trở lên

Đối với các tuyến đường có lộ giới từ 22m trở lên, quy định về khoảng lùi có sự thay đổi lớn hơn, đặc biệt đối với các công trình có chiều cao lớn.

• Công trình cao 25m: Nếu công trình có chiều cao 25m, không cần phải chừa khoảng lùi. Công trình được phép xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ, giúp tiết kiệm không gian và tối ưu hóa diện tích đất đai.

• Công trình cao từ 28m trở lên: Đối với các công trình cao từ 28m trở lên, yêu cầu phải lùi vào ít nhất 6m so với chỉ giới vỉa hè.

Các công trình xây dựng trên những tuyến đường này thường có yêu cầu cao về mặt cảnh quan, an toàn giao thông và hạ tầng kỹ thuật, vì vậy việc lùi vào 6m giúp bảo vệ không gian công cộng và giảm thiểu tác động tiêu cực đối với khu vực dân cư xung quanh.

Những quy định này có ảnh hưởng thế nào đến quá trình thi công?

Quy định về khoảng lùi xây dựng là một trong những yếu tố quan trọng trong việc cấp phép xây dựng và triển khai thi công công trình.

Các quy định này được đưa ra không chỉ để đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch đô thị mà còn nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân, đảm bảo an toàn giao thông và các tiện ích công cộng.

• Cấp phép xây dựng: Khoảng lùi xây dựng là yếu tố quyết định trong việc cấp giấy phép xây dựng. Các công trình không tuân thủ quy định về khoảng lùi sẽ không được cấp phép, hoặc sẽ phải điều chỉnh lại thiết kế cho phù hợp với quy định pháp luật.

• Quản lý thi công: Trong quá trình thi công, việc tuân thủ quy định về khoảng lùi cũng là yếu tố quan trọng để tránh những rủi ro về an toàn, đồng thời giúp công trình phát triển một cách bền vững và hiệu quả. Nếu công trình không tuân thủ đúng quy định, có thể sẽ phải đối mặt với các biện pháp cưỡng chế, bao gồm việc dừng thi công hoặc tháo dỡ các bộ phận công trình vi phạm.

• Tính đồng bộ trong quy hoạch: Quy định về khoảng lùi xây dựng giúp đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong quy hoạch đô thị. Điều này không chỉ giúp các công trình xây dựng hòa nhập với không gian xung quanh mà còn tạo ra một cảnh quan đô thị đẹp mắt và hợp lý.

Tác động của việc tính khoảng lùi đối với diện tích xây dựng

Như đã đề cập, với các công trình cao tầng, việc tính toán khoảng lùi sẽ tác động trực tiếp đến diện tích xây dựng. Càng xây dựng công trình cao, diện tích xây dựng càng bị thu hẹp vì cần phải lùi vào trong theo quy định.

• Công trình cao tầng: Càng cao, công trình càng phải lùi vào sâu hơn, từ đó làm giảm diện tích đất có thể sử dụng cho công trình. Điều này có thể làm tăng chi phí xây dựng, nhưng cũng đảm bảo rằng các công trình không làm ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh và không tạo ra các vấn đề về an toàn giao thông.

• Công trình thấp tầng: Các công trình thấp tầng với chiều cao nhỏ hơn 19m sẽ không gặp phải các vấn đề này, vì không cần phải lùi vào quá sâu, giúp tối ưu diện tích sử dụng đất đai.

Các yếu tố cần lưu ý khi tính khoảng lùi xây dựng

Ngoài các quy định về chiều cao công trình và lộ giới đường, còn có một số yếu tố khác cần lưu ý khi tính toán khoảng lùi xây dựng, bao gồm:

• Mật độ xây dựng khu vực: Mật độ xây dựng càng cao, yêu cầu về khoảng lùi càng cần được chú trọng để đảm bảo không gian sống cho người dân và không gây tắc nghẽn giao thông.

• Kết nối hạ tầng: Khoảng lùi cần được tính toán sao cho phù hợp với hạ tầng giao thông, hệ thống cấp thoát nước và các tiện ích công cộng khác.

• Yêu cầu về bảo vệ môi trường: Các công trình cần phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến môi trường xung quanh, đặc biệt đối với các khu vực gần khu bảo tồn thiên nhiên, khu di tích lịch sử hay các không gian xanh công cộng.

Việc tính toán khoảng lùi xây dựng là một phần quan trọng trong quy hoạch và thiết kế công trình, đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị, đồng thời tối ưu hóa không gian sống và giao thông.

Các quy định về khoảng lùi có sự thay đổi tùy theo chiều cao công trình và lộ giới đường, vì vậy các chủ đầu tư và công ty xây dựng cần nắm rõ và tuân thủ các quy định này để đảm bảo công trình được xây dựng đúng quy chuẩn và đạt chất lượng tốt nhất.

A&G Việt Nam với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn kiến trúc và xây dựng, luôn cam kết mang đến các giải pháp thiết kế và thi công công trình hiệu quả, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về khoảng lùi xây dựng.

Chúng tôi hiểu rằng việc áp dụng chính xác các quy định này không chỉ đảm bảo an toàn và tính thẩm mỹ cho công trình mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của đô thị.

Trên đây là những thông tin chi tiết về cách tính khoảng lùi xây dựng. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những kiến thức bổ ích, giúp bạn hiểu rõ hơn về quy định khoảng lùi và áp dụng một cách hợp lý trong các dự án xây dựng của mình.

A&G Việt Nam sẵn sàng hỗ trợ bạn trong mọi bước đi của dự án, từ tư vấn thiết kế đến thi công, để đảm bảo rằng công trình của bạn luôn tuân thủ quy định và đạt chất lượng tối ưu.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 4E3/565 Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Nam, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL -HN
• Hotline: 0981.47.88.66
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn