Cách tính diện tích xây nhà 2 tầng, 3 tầng chi tiết và chuẩn xác

Diện tích xây nhà 2 tầng, 3 tầng là gì?

Hiện nay chưa có định nghĩa chính thức cụ thể về “diện tích xây dựng nhà ở”, tuy nhiên có thể hiểu đây là tổng diện tích các sàn sử dụng và phần diện tích mái được tính theo hình chiếu mặt bằng của công trình.

Diện tích xây dựng thường được dùng để tính mật độ xây dựng, dự toán chi phí, báo giá xây nhà trọn gói. Đây cũng là cơ sở để các công ty xây dựng nhà trọn gói tính toán vật tư, nhân công và chi phí hoàn thiện công trình.

Nhiều người thường nhầm diện tích xây dựng với diện tích sử dụng (diện tích thông thủy). Trong đó:

• Diện tích xây dựng là diện tích phủ bì của toàn bộ công trình dùng để tính toán thiết kế và thi công.
• Diện tích sử dụng là phần diện tích thực tế có thể sử dụng bên trong ngôi nhà, được tính sau khi trừ tường, vách, cột và các phần kết cấu cố định.

Theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia là 36m². Đây là yếu tố quan trọng cần lưu ý khi thiết kế và xây dựng nhà ở trọn gói.

Cách tính diện tích xây nhà trọn gói theo m² chi tiết nhất

Cách tính diện tích xây nhà là vấn đề được nhiều gia chủ quan tâm khi tìm hiểu báo giá xây nhà trọn gói. Thông thường, tổng diện tích xây dựng sẽ bao gồm diện tích sàn sử dụng và các hạng mục khác như móng, mái, sân, tầng hầm…

Công thức tính tổng diện tích xây dựng:

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + diện tích móng + mái + sân + tầng hầm và các hạng mục khác.

Ví dụ, với mẫu xây nhà trọn gói 2 tầng trên diện tích đất 100m², sử dụng mái ngói bê tông cốt thép:

Tổng diện tích xây dựng = 100m² sàn trệt + 100m² lầu 1 + 30m² móng + 50m² mái + 70m² sân vườn = 350m² xây dựng.

Đây cũng là cơ sở để các công ty xây nhà trọn gói tính chi phí xây nhà trọn gói, đơn giá xây dựng nhà phố hay báo giá xây dựng trọn gói cho từng công trình.

1. Cách tính diện tích sàn xây dựng

Theo quy chuẩn xây dựng hiện hành, diện tích sàn được tính trong phạm vi mép ngoài tường bao, bao gồm hành lang, ban công, lô gia và các khu vực sử dụng khác. Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của toàn bộ các tầng như tầng trệt, lầu, tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái.

Một số quy định thường áp dụng trong báo giá xây nhà trọn gói gồm:

• Phần có mái che tính 100% diện tích.
• Phần không có mái che nhưng lát nền tính khoảng 50% diện tích.
• Ô trống dưới 4m2 thường tính như sàn bình thường; ô trống lớn hơn sẽ được giảm hệ số tính diện tích.
• Trường hợp phát sinh lợp mái ngói sau khi đã đổ bê tông cốt thép có thể cộng thêm khoảng 30% – 50% chi phí phần mái.
• Với nền đất yếu cần gia cố bằng bê tông cốt thép, phần xử lý nền thường tính thêm khoảng 20% diện tích tùy thực tế công trình.

Việc tính đúng diện tích xây dựng sẽ giúp gia chủ dễ dàng dự toán chi phí xây nhà trọn gói, so sánh bảng báo giá xây nhà và kiểm soát ngân sách hiệu quả hơn trước khi thi công.

2. Cách tính diện tích các phần khác

Ngoài diện tích sàn chính, khi lập bảng báo giá xây nhà trọn gói hay tính chi phí xây dựng nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4… gia chủ cần cộng thêm diện tích của nhiều hạng mục khác như móng, tầng hầm, sân, mái, sân thượng, ban công… Mỗi hạng mục sẽ có hệ số quy đổi riêng tùy vào kết cấu và mức độ thi công thực tế.

Cách tính diện tích móng xây dựng

Phần móng là hạng mục quan trọng quyết định độ bền và khả năng chịu lực của công trình. Tùy từng loại móng mà cách tính diện tích xây dựng sẽ khác nhau:

• Nhà 2 tầng, 3 tầng sử dụng móng đơn thường tính khoảng 20% – 25% diện tích tầng trệt.

• Móng băng và móng bè có khối lượng bê tông lớn hơn nên thường tính từ 40% – 60% diện tích tầng trệt.

• Móng cọc được tính khoảng 30% – 40% diện tích tầng trệt.

• Riêng móng cọc bê tông cốt thép có đài cọc, dầm giằng hoặc hầm phân, hố ga BTCT thường tính khoảng 50% – 70% diện tích mặt bằng tầng trệt.

Đối với các công trình xây dựng nhà trọn gói trên nền đất yếu, chi phí phần móng có thể cao hơn do phải gia cố nền hoặc tăng mật độ cọc để đảm bảo an toàn kết cấu.

Cách tính diện tích tầng hầm

Tầng hầm là hạng mục có chi phí thi công cao do yêu cầu đào đất sâu, chống thấm và xử lý kết cấu phức tạp. Diện tích tầng hầm thường được tính theo độ sâu so với code vỉa hè:

• Tầng hầm sâu từ 1m – 1,5m: tính khoảng 150% diện tích.

• Tầng hầm sâu từ 1,5m – 2m: tính khoảng 170% diện tích.

• Tầng hầm sâu trên 2m: tính khoảng 200% diện tích.

• Những công trình có tầng hầm sâu trên 3m hoặc thiết kế đặc biệt sẽ được tính riêng theo thực tế thi công.

Đây là hạng mục ảnh hưởng lớn đến tổng giá xây nhà trọn gói nên cần được khảo sát kỹ ngay từ đầu.

Cách tính diện tích giếng trời, cầu thang, bể nước

Các hạng mục phụ trợ cũng được quy đổi diện tích khi tính đơn giá xây dựng nhà phố hoặc biệt thự:

• Giếng trời thường tính khoảng 30% – 50% diện tích ô thang.

• Bản thang tính theo diện tích mặt bằng chiếu nghỉ.

• Bể phốt, bể nước thường tính khoảng 75% diện tích sàn 1 tầng hoặc tính theo diện tích phủ bì thực tế.

• Lô gia tính 100% diện tích mặt sàn.

Cách tính diện tích phần sân

Sân trước, sân sau hoặc sân vườn sẽ được tính theo mức độ đầu tư và hoàn thiện:

• Sân trên 40m2 có đổ cột, đà kiềng, lát gạch và xây tường rào thường tính khoảng 50% diện tích.

• Sân dưới 40m2 thường tính khoảng 70% diện tích.

• Sân nhỏ dưới 20m2 có hoàn thiện đầy đủ thường tính 100% diện tích.

Đối với các công trình biệt thự sân vườn hoặc xây nhà cấp 4 trọn gói, phần sân chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng chi phí thi công.

Cách tính diện tích phần mái

Mái nhà là hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chống nóng, chống thấm và tính thẩm mỹ của công trình. Tùy loại mái mà hệ số tính diện tích sẽ khác nhau:

• Mái bê tông cốt thép không lát gạch tính khoảng 50% diện tích.

• Mái BTCT có lát gạch chống nóng tính khoảng 60% diện tích.

• Mái bê tông dán ngói tính khoảng 85% diện tích mái nghiêng.

• Mái ngói vì kèo sắt tính khoảng 60% diện tích mái nghiêng.

• Mái tôn tính khoảng 30% diện tích mái nghiêng.

• Mái chống thấm có xây tường bao sẽ tính thêm từ 15% – 50% diện tích tùy chiều cao tường bao.

• Mái ngói có đóng trần giả thường tính 100% diện tích sàn, còn mái thạch cao có thể tính khoảng 125%.

Đây là phần ảnh hưởng nhiều đến báo giá xây nhà trọn gói, đặc biệt với các mẫu biệt thự mái thái hoặc nhà phố mái ngói.

Cách tính diện tích sân thượng và ban công

Sân thượng, ban công hoặc khu vực thư giãn ngoài trời sẽ được tính theo mức độ hoàn thiện:

• Sân thượng hoặc ban công có mái che thường tính khoảng 75% diện tích.

• Khu vực không có mái che tính khoảng 50% diện tích.

• Sân thượng có lam bê tông, pergola hoặc giàn trang trí thường tính khoảng 75% diện tích.

• Trường hợp có giàn hoa, lát nền, xây tường bao hoàn thiện có thể tính từ 75% – 100% diện tích tùy mức độ thi công.

Việc nắm rõ cách tính diện tích xây dựng giúp gia chủ dễ dàng kiểm soát chi phí xây nhà trọn gói, so sánh bảng giá xây dựng nhà phố và lựa chọn phương án phù hợp với ngân sách. Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để các công ty xây dựng trọn gói lập báo giá minh bạch, hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.

Một số mẫu thiết kế và cách tính diện tích xây nhà 2 tầng, 3 tầng phổ biến

Tùy theo kiểu kiến trúc và quy mô công trình mà cách tính diện tích xây dựng sẽ có sự khác nhau. Dưới đây là một số ví dụ thực tế giúp gia chủ dễ hình dung khi tham khảo báo giá xây nhà trọn gói hoặc dự toán chi phí xây dựng nhà phố trọn gói.

1. Cách tính diện tích nhà 2 tầng không khuyết góc

Ví dụ công trình xây nhà trọn gói 2 tầng trên diện tích đất 100m², sử dụng móng cọc BTCT, mái bê tông cốt thép và có giàn hoa phía trước rộng 40m².

Cách tính diện tích như sau:

• Diện tích móng: 30% x 100 = 30m²
• Diện tích sàn sử dụng: 2 x 100 = 200m²
• Diện tích giàn hoa, sân thượng: 75% x 40 = 30m²
• Diện tích mái BTCT: 50% x 100 = 50m²

► Tổng diện tích xây dựng khoảng 310m2.

2. Cách tính diện tích xây dựng nhà 3 tầng

Với mẫu nhà 3 tầng diện tích sàn 96m², móng cọc BTCT, sân thượng trước nhà 30m2 và mái bê tông cốt thép:

• Diện tích sàn sử dụng: 3 x 96 = 288m²
• Diện tích móng: 30% x 96 = 28,8m²
• Diện tích sân thượng: 50% x 30 = 15m²
• Diện tích mái: 50% x 96 = 48m²

► Tổng diện tích xây dựng khoảng 379,8m².

3. Cách tính diện tích xây dựng nhà phố

Ví dụ mẫu nhà phố 3 tầng 1 tum có diện tích sàn 60m2, móng cọc BTCT, tum 18m², sân thượng sau 18m² và giàn hoa trước nhà 24m².

Cách tính diện tích gồm:

• Móng: 30% x 60 = 18m²
• Sàn sử dụng: 3 x 60 = 180m²
• Giàn hoa và sân thượng: 75% x 24 + 50% x 18 = 27m²
• Mái BTCT: 50% x 60 = 30m²

► Tổng diện tích xây dựng khoảng 255m².

4. Cách tính diện tích nhà chữ L

Đối với nhà chữ L, diện tích không tính theo chiều dài x chiều rộng tổng thể mà cần chia thành từng khối riêng biệt rồi cộng lại.

Công thức tính:

Diện tích xây dựng = Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2

Ví dụ nhà chữ L 2 tầng có mặt tiền 8m, dài 15m, dùng móng cọc BTCT và mái BTCT:

• Diện tích móng: 30% x (8 x 15) = 36m2
• Diện tích hai khối chính: 2 x (4 x 10) = 80m2
• Diện tích phần giao nhau: 4 x 5 = 20m2
• Diện tích mái: 50% x (8 x 15) = 60m2

► Tổng diện tích xây dựng khoảng 196m2.

5. Cách tính diện tích nhà chéo góc

Với nhà xây trên đất chéo hoặc hình thang, cần chia thành khối hình chữ nhật và khối tam giác để tính chính xác diện tích.

Ví dụ nhà 2 tầng trên lô đất hình thang có chiều dài 12m, rộng 8m và phần chéo cao 10m:

• Diện tích hình chữ nhật: 8 x 10 = 80m2
• Diện tích tam giác: (10 x 4) x 1/2 = 20m2

Tổng diện tích sàn xây dựng là 100m2 mỗi tầng, tương đương 200m2 cho 2 tầng, chưa bao gồm phần móng và mái.

Việc nắm rõ cách tính diện tích xây dựng sẽ giúp gia chủ dễ dàng kiểm soát chi phí xây nhà trọn gói cũng như lựa chọn phương án thiết kế phù hợp với ngân sách thực tế.

Cách tính diện tích xây nhà 2 tầng, 3 tầng theo mật độ xây dựng

Ngoài cách tính theo diện tích sàn, khi thiết kế thi công nhà ở còn cần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng. Thông thường, diện tích lô đất càng lớn thì tỷ lệ diện tích được phép xây dựng càng giảm nhằm đảm bảo không gian thông thoáng và hạ tầng đô thị.

Mật độ xây dựng còn phụ thuộc vào vị trí lô đất thuộc khu vực nội thành hay ngoại thành. Đây là yếu tố quan trọng khi lập phương án thiết kế, xin giấy phép và tính toán chi phí xây nhà trọn gói.

Quy định mật độ xây dựng phổ biến

Ví dụ, với lô đất 100m2 và mật độ xây dựng được phép là 80%, diện tích xây dựng tối đa của mỗi sàn sẽ là: 100 × 80% = 80m²

Nếu xây nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn sử dụng sẽ khoảng: 80 × 3 = 240m²

Việc tính đúng mật độ xây dựng giúp gia chủ chủ động hơn khi dự toán chi phí xây dựng nhà trọn gói, tránh thiết kế vượt phép và dễ dàng kiểm soát ngân sách thi công thực tế.

Lưu ý về cách tính diện tích sàn xây dựng nhà ở 2 tầng, 3 tầng

Khi tính diện tích xây dựng nhà ở, gia chủ cần phân biệt rõ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và các phần diện tích phụ trợ khác để tránh sai lệch trong quá trình dự toán chi phí xây nhà trọn gói, báo giá xây nhà hay lập hồ sơ thiết kế thi công nhà trọn gói.

Diện tích sàn xây dựng không bao gồm các phần diện tích che phủ không hoàn toàn như lô gia, ban công hở hoặc các khu vực chỉ có mái che một phần. Những hạng mục như lan can, vỉa tường, tường trang trí, mái đón hay các chi tiết ngoại thất cũng cần được tách riêng khi tính toán diện tích xây dựng.

Ngoài ra, các khu vực có công năng linh hoạt như sảnh lớn, khu thưởng trà, không gian mở… thường sẽ được tính riêng tùy theo phương án thiết kế và mức độ hoàn thiện thực tế. Đối với các công trình có hình khối đặc biệt như nhà chữ L, nhà chéo góc hoặc thiết kế lệch tầng, diện tích sẽ được chia thành từng khối riêng để tính toán chính xác hơn.

Việc tính đúng diện tích xây dựng giúp gia chủ dễ dàng kiểm soát chi phí xây dựng nhà phố trọn gói, dự toán giá xây nhà theo m² cũng như lựa chọn phương án thi công phù hợp với ngân sách.

A&G Việt Nam hiện nhận thiết kế thi công nhà trọn gói, tư vấn báo giá xây nhà trọn gói và hỗ trợ tối ưu diện tích cho nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4 với giải pháp xây dựng an toàn, tiết kiệm và đúng tiến độ.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL - HN
• Hotline: 098.1478.866
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn