Cách xác định tổng diện tích sàn để xin giấy phép xây dựng

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn (hay diện tích mặt sàn xây dựng) là tổng diện tích có thể sử dụng của toàn bộ các tầng trong một công trình, bao gồm: cả hành lang, ban công, tầng mái, tầng tum, tầng hầm, nửa hầm, sàn kỹ thuật và các khu phụ trợ.

Đây là thông số quan trọng được dùng để tính chi phí xây dựng, thuế, thiết kế kiến trúc và lập hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu.

Diện tích sàn là thuật ngữ phổ biến trong thiết kế và thi công, thường xuất hiện trong bản vẽ kỹ thuật, hồ sơ xin phép xây dựng và cả trong quá trình bàn giao công trình.

Việc xác định chính xác diện tích sàn ngay từ đầu giúp chủ đầu tư chủ động trong lập kế hoạch tài chính, kiểm soát nguyên vật liệu và nhân công thi công.

Tổng diện tích sàn xây dựng được tính bằng cách cộng toàn bộ diện tích các tầng của công trình, bao gồm cả phần sàn nằm dưới và trên mặt đất. Những khu vực như tầng áp mái, nhà kho, hiên có mái che… nếu được sử dụng đều được đưa vào diện tích sàn.

Phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng

Bên cạnh khái niệm diện tích sàn, diện tích xây dựng cũng là một thuật ngữ quan trọng thường xuyên được nhắc đến trong thiết kế và thi công công trình.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người vẫn nhầm lẫn giữa hai khái niệm này, dẫn đến sai lệch trong việc lập dự toán, xin phép xây dựng hoặc đánh giá quy mô công trình.

Vậy đâu là điểm khác biệt giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng? Bảng dưới đây sẽ giúp bạn hình dung rõ hơn:

Trên thực tế, diện tích sàn là một phần cấu thành diện tích xây dựng. Tuy nhiên, hai khái niệm này phục vụ các mục đích hoàn toàn khác nhau và được tính toán bằng những phương pháp riêng biệt.

Trong hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng, cả hai chỉ số đều được quy hoạch rõ ràng và cần xác định chính xác ngay từ giai đoạn thiết kế. Đặc biệt, một số hạng mục như phần mái có thể không được tính vào diện tích xây dựng trong một số trường hợp cụ thể.

Do đó, nếu muốn xác định chuẩn xác diện tích xây dựng cho công trình, chủ đầu tư nên căn cứ vào diện tích thông thủy trên bản thiết kế và đối chiếu với quy chuẩn quy hoạch hiện hành.

Quy định về cách tính diện tích sàn xây dựng

Theo Điểm 1.3.15 trong QCVN 03:2009/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị – diện tích sàn xây dựng được xác định theo các nguyên tắc sau:

• Diện tích sàn của từng tầng là phần diện tích nằm trong phạm vi mép ngoài của các tường bao tại tầng đó. Bao gồm cả diện tích của ban công, hành lang, lô gia và các không gian mở nếu có mái che.

• Tổng diện tích sàn xây dựng của công trình được tính bằng cách cộng tất cả diện tích sàn của các tầng, bao gồm: tầng trệt, các tầng lầu, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum mái (nếu có).

Quy định này được áp dụng thống nhất trong việc lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng, tính mật độ xây dựng, cũng như phục vụ cho việc thẩm tra thiết kế và tính toán chi phí thi công.

Việc hiểu đúng và áp dụng chính xác quy định sẽ giúp chủ đầu tư hạn chế rủi ro pháp lý và kiểm soát hiệu quả tổng diện tích sử dụng thực tế của công trình.

Cách tính diện tích sàn xây dựng

Hiện nay, có nhiều phương pháp tính diện tích sàn xây dựng tùy theo mục đích sử dụng và loại hình công trình. Tuy nhiên, trong thực tiễn thiết kế và thi công, các kiến trúc sư và nhà thầu thường áp dụng công thức tổng quát như sau:

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích mặt sàn sử dụng + Diện tích các phần kết cấu đi kèm (móng, sân, mái, tầng hầm,…).

Việc xác định tổng diện tích sàn xây dựng được thực hiện bằng cách cộng toàn bộ diện tích các không gian có thể sử dụng trong công trình, bao gồm cả phần kiến trúc phụ trợ, từ đó làm cơ sở lập dự toán chi phí, tính mật độ xây dựng và xin phép xây dựng.

Cách tính diện tích móng, sân và hầm ngầm

Trong xây dựng dân dụng, việc tính đúng diện tích các phần kết cấu như móng nhà, sân hiên và tầng hầm là yếu tố quan trọng để lập dự toán chính xác và đảm bảo hồ sơ xin phép xây dựng phù hợp quy chuẩn.

1. Cách tính diện tích móng nhà

Tùy theo loại móng áp dụng cho công trình, diện tích móng sẽ được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm của diện tích mặt sàn tầng trệt. Cụ thể:

Nếu công trình sử dụng nền bê tông cốt thép hoặc có hệ dầm móng, diện tích móng thường tính từ 20% - 25% diện tích tầng 1. Trong trường hợp gia cố nền bằng vật liệu đặc biệt hoặc xử lý địa chất phức tạp, cần tham khảo phương pháp tính theo hướng dẫn kỹ thuật và quy định hiện hành của cơ quan chuyên môn.

2. Cách tính diện tích sân

Phần sân hiên có mái che hoặc kết cấu vững chắc cũng được tính vào diện tích xây dựng, tuy nhiên sẽ áp dụng tỷ lệ quy đổi theo diện tích cụ thể:

Lưu ý: Sân được tính vào diện tích xây dựng cần có kết cấu rõ ràng như nền lát gạch, tường rào bao quanh, cột chống hoặc dầm đỡ chắc chắn.

3. Cách tính diện tích hầm ngầm

Tầng hầm là phần thi công có chi phí cao và yêu cầu kỹ thuật đặc biệt nên diện tích được quy đổi dựa theo độ sâu của hầm so với code vỉa hè chính thức (hoặc "code đỉnh ram hầm" trong một số trường hợp). Cách tính như sau:

Nếu tầng hầm sâu hơn 3m, chủ đầu tư cần áp dụng cách tính riêng theo quy định kỹ thuật hoặc xin ý kiến thẩm định của cơ quan chuyên môn.

Cách tính diện tích mái nhà và sân thượng

Tương tự như móng, phần mái công trình cũng được quy đổi diện tích theo từng loại kết cấu. Tùy vào vật liệu thi công và thiết kế, hệ số quy đổi diện tích mái sẽ khác nhau. Dưới đây là bảng tham chiếu cụ thể:

1. Quy đổi diện tích mái nhà

2. Quy đổi diện tích sân thượng

Tùy vào cấu tạo và mức độ che chắn, phần sân thượng cũng được tính với tỷ lệ khác nhau:

Lưu ý bổ sung khi tính diện tích sàn xây dựng

Ngoài mái và sân thượng, còn một số hạng mục khác trong phần thô cũng cần được tính toán diện tích hợp lý để tránh bỏ sót khi dự toán, bao gồm:

• Cầu thang: quy đổi 100% diện tích.

• Bể nước, bể phốt: quy đổi từ 60% – 75% tùy thể tích và vị trí.

• Giếng trời, lam chắn nắng, logia,…: tính tùy theo diện tích sử dụng thực tế và cấu trúc thiết kế.

A&G Việt Nam đã cùng bạn điểm qua toàn bộ kiến thức cơ bản về diện tích sàn xây dựng và phương pháp quy đổi các hạng mục phần thô trong công trình. Việc tính toán chính xác không chỉ giúp lập dự toán hiệu quả mà còn là cơ sở pháp lý trong quá trình xin phép xây dựng, nghiệm thu và bàn giao công trình.

Hy vọng bài viết này sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích, giúp bạn ứng dụng linh hoạt vào từng dự án thực tế. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn hoặc hỗ trợ thiết kế & thi công trọn gói, đừng ngần ngại liên hệ đội ngũ chuyên gia của A&G Việt Nam để được đồng hành từ bản vẽ đến khi hoàn thiện công trình.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL -HN
• Hotline: 0981.47.88.66
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn