Diện tích sàn và diện tích xây dựng ảnh hưởng gì đến chi phí xây nhà?

Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là phần diện tích trên khu đất được phép thi công công trình, được tính từ mép ngoài của tường này đến mép ngoài của tường đối diện (bao gồm cả phần tường và tim tường).

Đây là thông số quan trọng, được xác định rõ trong giấy phép xây dựng và phải tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng và quy hoạch do cơ quan chức năng ban hành.

Diện tích xây dựng thường được thể hiện bằng đơn vị mét vuông (m²) và là cơ sở để xác định quy mô mặt bằng chiếm đất của công trình trong tổng thể khu đất.

Cách tính diện tích xây dựng chuẩn

Việc tính đúng diện tích xây dựng là bước quan trọng nhằm đảm bảo sự chính xác trong dự toán chi phí, hồ sơ xin phép xây dựng và quá trình thi công. Dưới đây là công thức tổng quát và hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích cho từng hạng mục:

Công thức tổng quát:

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích móng + Diện tích sàn trệt và các tầng lầu + Diện tích mái + Diện tích sân + Diện tích các hạng mục công trình phụ

Trong đó, diện tích của mỗi hạng mục được xác định theo công thức:

Diện tích xây dựng từng hạng mục = Hệ số quy đổi × Diện tích mặt bằng thực tế

Hệ số quy đổi diện tích cho từng hạng mục

Phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn

Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa diện tích xây dựng và diện tích sàn là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư, kiến trúc sư và nhà thầu đảm bảo tính chính xác trong thiết kế, quy hoạch, xin giấy phép xây dựng cũng như lập dự toán và tính toán chi phí hiệu quả hơn.

Quy định về diện tích xây dựng mà bạn cần biết

Trong hoạt động xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị, diện tích xây dựng là yếu tố bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định pháp luật hiện hành.

Theo Điều 2.8.9, Chương II của Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD, ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, diện tích xây dựng được quy định cụ thể theo từng loại hình nhà ở và đặc điểm vị trí của lô đất.

Đối với các khu ở mới, đặc biệt là các lô đất nằm ven tuyến đường có lộ giới từ 20 mét trở lên, diện tích tối thiểu của lô đất được phép xây dựng phải đạt từ 45m² trở lên, trong đó chiều rộng mặt tiền và chiều sâu đều không được nhỏ hơn 5 mét.

Trường hợp nhà ở liền kề hoặc nhà riêng lẻ có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường chính, quy định giới hạn chiều dài tối đa của lô đất là 60 mét. Đồng thời, lối đi bộ (vỉa hè) phục vụ cho dãy nhà này phải có bề rộng tối thiểu là 4 mét nhằm đảm bảo giao thông và không gian công cộng.

Về tỷ lệ diện tích được phép xây dựng trên tổng diện tích lô đất, quy định hiện hành giới hạn ở mức tối đa là 70%. Phần diện tích còn lại phải được dành cho các công trình phụ trợ, sân vườn, khoảng lùi và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khác nhằm đảm bảo điều kiện thông thoáng và an toàn cho công trình.

Đối với các trường hợp xây dựng nhà trong ngõ, hẻm đặc biệt là những lô đất có diện tích nhỏ quy định được phân chia theo từng nhóm cụ thể.

Với các lô đất có diện tích nhỏ hơn 15m² và mặt tiền dưới 3 mét, chủ sở hữu chỉ được phép cải tạo, không được xây dựng mới. Trong khi đó, nếu mặt tiền từ 3 mét trở lên thì có thể được cấp phép cải tạo hoặc xây dựng mới một tầng, với chiều cao không vượt quá 8,8 mét.

Các lô đất có diện tích từ 15m² đến 36m² sẽ tiếp tục được phân loại theo chiều rộng mặt tiền. Nếu mặt tiền nhỏ hơn 2 mét, cơ quan chức năng thường không khuyến khích xây dựng mới. Nếu mặt tiền từ 2 đến 3 mét, có thể được phép xây dựng tối đa hai tầng, chiều cao không vượt quá 12,2 mét.

Trường hợp mặt tiền rộng hơn 3 mét, chủ đầu tư có thể vừa cải tạo, vừa xây dựng mới tối đa ba tầng, với chiều cao dưới 15,6 mét. Tùy theo khu vực và quy định cụ thể tại địa phương, các con số nêu trên có thể được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế.

Vì vậy, trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư nên tham khảo chi tiết bản quy hoạch tỷ lệ 1/500, đồng thời liên hệ với cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để được hướng dẫn chính xác và cập nhật nhất.

Các khái niệm diện tích khác trong xây dựng

Bên cạnh hai thuật ngữ phổ biến là diện tích xây dựng và diện tích sàn, trong thực tiễn thiết kế và thi công công trình, còn nhiều khái niệm liên quan đến diện tích mà người làm nghề, nhà đầu tư và khách hàng cần nắm rõ để đảm bảo hiểu đúng, áp dụng đúng và tránh những sai lệch trong đánh giá, giá trị bất động sản hoặc lập kế hoạch xây dựng.

1. Diện tích ở

Diện tích ở là phần diện tích của các không gian sinh hoạt chính trong một công trình nhà ở. Bao gồm các khu vực như phòng khách, phòng ngủ, bếp và các khu vực chức năng gắn với sinh hoạt thường ngày.

Một số trường hợp còn tính cả phần diện tích dưới cầu thang, nếu khu vực này được thiết kế phục vụ mục đích để ở hoặc tích hợp vào không gian sinh hoạt.

2. Diện tích phòng

Khái niệm này chỉ diện tích cụ thể của từng phòng trong công trình. Được tính theo công thức diện tích hình chữ nhật hoặc hình đa giác, dựa trên số đo chiều dài và chiều rộng từ mép tường bên trong.

Việc xác định chính xác diện tích từng phòng là cơ sở quan trọng để bố trí nội thất hợp lý và kiểm soát mật độ sử dụng không gian trong căn hộ, biệt thự hoặc nhà phố.

3. Diện tích sử dụng

Diện tích sử dụng là toàn bộ phần diện tích mà người sử dụng có thể thực sự khai thác trong quá trình sinh hoạt, bao gồm cả khu vực ở và các phần mở rộng như ban công, sân thượng, logia.

Đây là thông số thường được dùng để định giá bất động sản, phản ánh mức độ khai thác không gian một cách thực tế và hiệu quả.

4. Diện tích sử dụng có mái

Khái niệm này đề cập đến toàn bộ phần diện tích sàn có mái che, bao gồm cả các khu vực như: cầu thang, ban công, giếng trời được thi công bằng mái tôn, mái ngói hoặc mái bê tông.

Trong cách tính thông thường, diện tích sử dụng có mái được tính bằng 100% diện tích mặt bằng sàn có mái, bất kể loại mái sử dụng.

5. Diện tích tim tường

Diện tích tim tường là phần diện tích được đo từ tim (trục giữa) của các tường bao ngoài, các vách ngăn giữa các căn hộ và các phần kết cấu cố định như hộp kỹ thuật, cột chịu lực bên trong công trình.

Diện tích này thường được sử dụng trong các hợp đồng mua bán căn hộ và là cơ sở để xác định quyền sở hữu, phân bổ chi phí xây dựng.

>> Đọc thêm: Diện tích tim tường là gì? Cách tính và phân biệt với diện tích thông thủy

6. Diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy là diện tích sử dụng thực tế trong căn hộ, được đo theo khoảng cách mà nước có thể “chảy qua” tức là không bao gồm tường bao, cột chịu lực hay hộp kỹ thuật. 

Khái niệm này còn được gọi là diện tích sử dụng thuần túy và bao gồm các phần như sàn trong căn hộ, diện tích tường ngăn phòng, logia, hành lang trong căn hộ, ban công (nếu có).

Đây là cách tính phổ biến được áp dụng trong các dự án căn hộ thương mại và thường được người mua nhà quan tâm vì phản ánh đúng không gian sử dụng thực tế.

Việc nắm vững các khái niệm liên quan đến diện tích trong xây dựng không chỉ giúp đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật về quy hoạch mật độ xây dựng mà còn góp phần tối ưu hóa công năng sử dụng, đảm bảo tính thẩm mỹ và hài hòa với cảnh quan xung quanh.

Đặc biệt, với các chủ đầu tư, kiến trúc sư và người mua bất động sản, hiểu rõ sự khác biệt giữa các loại diện tích là điều kiện cần thiết để đánh giá chính xác giá trị công trình, đưa ra quyết định đầu tư phù hợp, hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi khi giao dịch.

Trong hành trình kiến tạo những không gian sống và làm việc tối ưu, việc hiểu đúng và áp dụng chính xác các khái niệm về diện tích xây dựng là nền tảng quan trọng để đảm bảo công trình không chỉ đúng pháp lý mà còn đạt hiệu quả sử dụng cao, thẩm mỹ bền vững.

A&G Việt Nam tự hào là đơn vị chuyên thiết kế nội thất và thi công trọn gói các công trình cao cấp, với cam kết mang đến giải pháp không gian hài hòa giữa thẩm mỹ, tiện nghi và hiệu quả đầu tư.

Chúng tôi đồng hành cùng khách hàng từ khâu tư vấn ý tưởng, triển khai bản vẽ cho đến thi công thực tế, đảm bảo từng mét vuông được tận dụng hiệu quả, đúng mục đích và phản ánh phong cách sống riêng biệt.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác chuyên nghiệp, tận tâm và giàu kinh nghiệm để hiện thực hóa tổ ấm mơ ước hoặc công trình nghỉ dưỡng đẳng cấp, hãy để A&G Việt Nam là người đồng hành kiến tạo không gian lý tưởng cho bạn và gia đình.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL -HN
• Hotline: 0981.47.88.66
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn