Hệ số xây dựng nhà ở là gì? Cách tính hệ số xây dựng nhà ở chi tiết

Hệ số xây dựng nhà ở là gì?

Hệ số xây dựng hay còn gọi là hệ số sử dụng đất, là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình với tổng diện tích lô đất. Trong đó, diện tích sàn được tính theo m² và thường không bao gồm phần tầng hầm hoặc mái che kỹ thuật theo quy định xây dựng.

Hiểu đơn giản, hệ số xây dựng cho biết trên một diện tích đất nhất định, công trình được phép xây dựng với quy mô bao nhiêu tầng và tổng diện tích sử dụng là bao nhiêu.

Đây là một trong những thông số quan trọng trong thiết kế và thi công xây dựng nhà trọn gói, ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch, công năng sử dụng và chi phí đầu tư của công trình.

Ngoài việc kiểm soát mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất còn giúp hạn chế tình trạng xây dựng quá tải so với quy hoạch cho phép. Đồng thời, thông số này cũng phản ánh quy mô công trình, mức đầu tư và khả năng khai thác không gian trên từng mét vuông đất xây dựng.

Cách tính hệ số xây dựng nhà ở chi tiết

Hệ số xây dựng nhà ở là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình và diện tích lô đất xây dựng. Trong đó, tổng diện tích sàn thường không bao gồm phần tầng hầm và mái che kỹ thuật theo quy định hiện hành.

Chỉ số này giúp gia chủ xác định mật độ khai thác diện tích đất, quy mô xây dựng phù hợp cũng như hỗ trợ tính toán chi phí xây nhà trọn gói và phương án thiết kế hiệu quả.

Công thức tính hệ số xây dựng

Hệ số xây dựng = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Ví dụ cách tính hệ số xây dựng

Ví dụ 1: Gia chủ xây nhà phố trên lô đất 100m2, diện tích xây dựng mỗi tầng là 50m2 và công trình cao 5 tầng.

Tổng diện tích sàn = 50 x 5 = 250m2 => Hệ số xây dựng = 250 / 100 = 2,5 lần hoặc có thể hiểu là 250%.

Ví dụ 2: Một công trình xây dựng trên lô đất 1000m2, diện tích xây dựng mỗi tầng là 600m2, công trình cao 8 tầng. Phần diện tích còn lại dành cho cây xanh và đường nội bộ.

Tổng diện tích sàn = 600 x 8 = 4800m2 => Hệ số xây dựng = 4800 / 1000 = 4,8 lần.

Đơn vị của hệ số xây dựng

Hiện nay, hệ số xây dựng thường được thể hiện theo 2 cách phổ biến:

• FAR: tính theo đơn vị “lần”, ví dụ 2 lần, 4 lần hoặc 5,5 lần.
• FSI: tính theo đơn vị phần trăm (%), ví dụ 200%, 400% hoặc 550%.

Ý nghĩa của hệ số xây dựng trong thi công nhà ở

Hệ số sử dụng đất là chỉ số quan trọng trong thiết kế và thi công nhà ở, được áp dụng nhằm kiểm soát quy mô xây dựng và số tầng của công trình theo quy hoạch đô thị. Thông qua hệ số này, cơ quan quản lý có thể kiểm soát mật độ xây dựng, hạ tầng kỹ thuật cũng như mức độ phát triển dân cư tại từng khu vực.

Bên cạnh đó, hệ số xây dựng còn giúp chủ đầu tư dễ dàng xác định quy mô công trình, tính toán diện tích sàn sử dụng và dự trù chi phí xây nhà trọn gói phù hợp với ngân sách thực tế. Đây cũng là cơ sở quan trọng khi lập phương án thiết kế thi công nhà trọn gói hoặc xin cấp phép xây dựng.

Hệ số sử dụng đất càng lớn thì diện tích sàn xây dựng càng nhiều, từ đó nâng cao hiệu quả khai thác và tối ưu quỹ đất. Khi kết hợp hợp lý với mật độ xây dựng, công trình sẽ đảm bảo công năng sử dụng mà vẫn tiết kiệm diện tích đất.

Tuy nhiên, nếu hệ số xây dựng quá cao có thể gây áp lực lên hệ thống hạ tầng giao thông, điện nước và làm gia tăng mật độ dân cư trong khu vực. Ngược lại, hệ số sử dụng đất thấp thường đi kèm mật độ dân cư thấp, tạo không gian sống thông thoáng và thuận tiện hơn cho sinh hoạt.

Các quy định về hệ số xây dựng nhà ở hiện nay

Trên giấy phép xây dựng của mỗi công trình đều thể hiện rõ các quy định liên quan đến hệ số xây dựng nhà ở, bao gồm chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi công trình và hệ số sử dụng đất. Đây là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô, chiều cao và diện tích được phép xây dựng.

1. Quy định về chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới đường đỏ, hay còn gọi là ranh lộ giới, là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và ngoài thực địa nhằm phân chia phần đất được phép xây dựng với phần đất dành cho giao thông hoặc hạ tầng kỹ thuật công cộng.

Tại khu vực đô thị, chỉ giới đường đỏ thường bao gồm phần lòng đường và vỉa hè. Khi thiết kế thi công nhà ở, gia chủ cần tuân thủ đúng quy định này để tránh vi phạm xây dựng hoặc phát sinh khó khăn trong quá trình xin cấp phép.

2. Quy định về khoảng lùi công trình

Khoảng lùi công trình là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ. Quy định này phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và chiều cao công trình. Nguyên tắc chung là công trình càng cao thì càng phải lùi sâu vào bên trong nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị, an toàn và khả năng lưu thông.

Lộ giới nhỏ hơn 19m

• Công trình dưới 19m: không yêu cầu khoảng lùi
• Công trình cao 22m: khoảng lùi tối thiểu 3m tính từ vỉa hè
• Công trình cao 25m: khoảng lùi tối thiểu 4m
• Công trình từ 28m trở lên: khoảng lùi tối thiểu 6m

Lộ giới từ 19m đến 22m

• Công trình cao đến 22m: không cần chừa khoảng lùi
• Công trình cao 25m: khoảng lùi tối thiểu 3m
• Công trình từ 28m trở lên: khoảng lùi tối thiểu 6m

Lộ giới trên 22m

• Công trình cao đến 25m: không yêu cầu khoảng lùi
• Công trình từ 28m trở lên: khoảng lùi tối thiểu 6m

Khi thiết kế thi công nhà trọn gói hoặc xây dựng nhà phố trọn gói, việc tính toán khoảng lùi phù hợp sẽ giúp công trình đảm bảo đúng quy định pháp lý và tối ưu diện tích sử dụng.

3. Hệ số sử dụng đất xây nhà riêng lẻ

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích lô đất. Đây là căn cứ để xác định quy mô công trình được phép xây dựng trên từng khu đất cụ thể.

Ví dụ, với lô đất 100m2 xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao khoảng 25m, gia chủ có thể xây dựng với mật độ tối đa đến 100% nếu vẫn đáp ứng đầy đủ quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình và yêu cầu quy hoạch của khu vực.

Tuy nhiên, tại một số khu vực quy hoạch đặc thù, hệ số sử dụng đất có thể bị khống chế và không vượt quá 60% nhằm đảm bảo mật độ dân cư và hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Bảng quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Dưới đây là bảng hệ số sử dụng đất tối đa áp dụng cho công trình hỗn hợp cao tầng, công trình dịch vụ đô thị và lô đất chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao xây dựng công trình.

Chú thích

Đối với các lô đất có diện tích hoặc chiều cao công trình không được liệt kê trong bảng, có thể nội suy giữa hai giá trị gần nhất để xác định hệ số sử dụng đất phù hợp.

Những khu đất quy hoạch công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan hoặc đóng vai trò điểm nhấn đô thị có thể được xem xét áp dụng hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần. Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo không gây quá tải cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực.

Tầm quan trọng của hệ số xây dựng trong dự án nhà ở

Hệ số sử dụng đất (FAR) là chỉ số quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến mật độ dân cư, không gian sống và giá trị của dự án nhà ở. FAR càng thấp thì mật độ xây dựng càng thông thoáng, cư dân có nhiều diện tích sinh hoạt chung, chất lượng sống cũng được nâng cao hơn.

Ngược lại, FAR quá cao có thể gây áp lực lên hạ tầng giao thông, bãi đỗ xe, hệ thống điện nước và tiện ích nội khu.

Trong các dự án xây dựng nhà phố trọn gói, chung cư hay khu đô thị, hệ số xây dựng còn là cơ sở để tính toán quy mô công trình, chiều cao xây dựng và chi phí đầu tư. Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị lâu dài của bất động sản.

Ngoài ra, khi dự án hết niên hạn sử dụng khoảng 50 – 70 năm, FAR sẽ quyết định khả năng cải tạo hoặc xây dựng lại. Theo thực tế, để đảm bảo tái định cư cho cư dân mà vẫn có hiệu quả đầu tư, nhiều đơn vị nhận thi công xây dựng nhà trọn gói cần hệ số FAR mới cao hơn khoảng 3 lần so với công trình cũ.

Vì vậy, việc tính toán hệ số xây dựng hợp lý ngay từ đầu sẽ giúp công trình đảm bảo hiệu quả sử dụng, tối ưu chi phí xây nhà trọn gói và thuận lợi hơn trong tương lai.

A&G Việt Nam tự hào là đơn vị thiết kế thi công nhà trọn gói, nhận thi công xây dựng nhà trọn gói uy tín với quy trình rõ ràng, minh bạch và tối ưu chi phí cho từng công trình.

Chúng tôi luôn cập nhật giải pháp xây dựng hiện đại, tối ưu hệ số xây dựng, công năng và tiến độ để mang đến không gian sống bền vững, thẩm mỹ và phù hợp ngân sách của từng gia đình.

Nếu bạn đang tìm kiếm dịch vụ xây nhà trọn gói, báo giá xây nhà trọn gói hay cần tư vấn thiết kế thi công nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4… hãy liên hệ A&G Việt Nam để được hỗ trợ nhanh chóng và đưa ra giải pháp phù hợp nhất cho công trình của mình.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL - HN
• Hotline: 098.1478.866
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn