Hướng dẫn chi tiết cách tính mật độ xây dựng nhà phố

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng (tiếng Anh là Building Density) là một chỉ số quan trọng trong quy hoạch đô thị và xây dựng. Nó phản ánh tỷ lệ giữa diện tích đất bị chiếm bởi các công trình xây dựng và tổng diện tích của khu đất.

Mật độ xây dựng giúp đánh giá mức độ sử dụng đất và ảnh hưởng của các công trình xây dựng đến không gian xung quanh. Có hai cách tính mật độ xây dựng chính là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, mỗi loại có ý nghĩa và ứng dụng khác nhau.

Phân loại mật độ xây dựng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, được quy định tại thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/07/2021), thay thế Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019, mật độ xây dựng được phân thành hai loại chính sau:

1. Mật độ xây dựng thuần (net-tô)

Mật độ xây dựng thuần được tính bằng tỷ lệ diện tích của các công trình xây dựng chính so với tổng diện tích của lô đất.

Khi tính toán mật độ xây dựng thuần, không bao gồm các yếu tố khác như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Đây là chỉ số thường được sử dụng để đánh giá mức độ sử dụng đất trong các khu vực có công trình chính, giúp các nhà quy hoạch và thiết kế hiểu rõ hơn về việc phân bổ không gian xây dựng.

2. Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị

Đây là tỷ lệ diện tích bị chiếm bởi các công trình xây dựng trên toàn bộ khu đất, bao gồm cả các yếu tố ngoài công trình chính như cây xanh, sân vườn, đường nội bộ, không gian mở và khu vực không xây dựng công trình.

Mật độ xây dựng gộp phản ánh tổng quan về mức độ sử dụng đất của toàn khu vực, giúp đánh giá sự hài hòa giữa các công trình xây dựng và các không gian xanh, công cộng trong khu đô thị.

Sự phân biệt giữa mật độ xây dựng thuần và gộp không chỉ giúp các nhà quy hoạch và xây dựng đưa ra các quyết định hợp lý mà còn hỗ trợ trong việc thiết kế các khu đô thị bền vững, cân bằng giữa phát triển xây dựng và bảo tồn không gian xanh.

Quy định về mật độ xây dựng tối đa

Mật độ xây dựng tối đa được quy định dựa trên nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm phân cấp công trình và loại hình nhà ở. Điều này có nghĩa rằng không phải tất cả các công trình đều có cùng một mật độ xây dựng, mà sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

1. Bảng quy định mật độ xây dựng tối đa

Dưới đây là bảng quy định mật độ xây dựng tối đa, áp dụng cho các loại hình nhà ở như nhà biệt thự, nhà ở liền kề, và nhà ở độc lập.

Đối với các lô đất có diện tích lớn hơn 500m², cơ quan quản lý quy hoạch kiến trúc có thẩm quyền sẽ xem xét và cung cấp thông tin quy hoạch cụ thể, phù hợp với quy định pháp lý hiện hành.

2. Lưu ý quan trọng về mật độ xây dựng

• Tham khảo quy định khu vực: Khi tra cứu mật độ xây dựng cho phép, ngoài việc tham khảo quy chuẩn quốc gia, chủ nhà cần kiểm tra các quy định riêng được ban hành cho từng khu đô thị, quận huyện nơi mình sinh sống.

• Các yếu tố không tính vào diện tích chiếm đất: Các bộ phận của nhà như tiểu cảnh, bể bơi, lối đi lên xuống, hệ thống thông gió tầng hầm có mái che, và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác sẽ không được tính vào diện tích chiếm đất khi xác định mật độ xây dựng.

• Chi tiết trang trí không tính vào diện tích: Các chi tiết trang trí sẽ không tính vào diện tích chiếm đất nếu chúng không cản trở lưu thông và không kết hợp thêm chức năng sử dụng. Điều này giúp đảm bảo tính thẩm mỹ của công trình mà vẫn tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng.

Quy định về mật độ xây dựng giúp đảm bảo sự cân đối trong quy hoạch, giữ gìn không gian xanh và đảm bảo tính hài hòa cho đô thị.

Khi nào chủ nhà cần tính mật độ xây dựng?

Khi xây dựng nhà phố, chủ nhà phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng để được cấp giấy phép. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng cần xin phép.

Theo luật xây dựng sửa đổi 2020, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, ngoại trừ các công trình nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử, hoặc nhà ở từ 7 tầng trở lên.

Nói cách khác, nếu bạn xây nhà phố dưới 7 tầng và nằm ngoài các khu vực đặc biệt, có thể không cần giấy phép. Tuy nhiên, mọi thiết kế vẫn phải đảm bảo tuân thủ quy định về mật độ xây dựng, nhất là khi nằm trong vùng đã quy hoạch.

Cách tính chi tiết mật độ xây dựng nhà phố

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất (m²) / Tổng diện tích lô đất (m²) x 100%

Tính mật độ xây dựng bằng công thức nội suy

Trường hợp diện tích lô đất ở giữa một khoảng nào đó trong bảng tính mật độ thì sẽ sử dụng phương pháp nội suy công thức như sau:

• Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính
• Ct: diện tích khu đất cần tính
• Ca: diện tích khu đất cận trên (trong bảng thông số)
• Cb: diện tích khu đất cận dưới
• Na: mật độ xây dựng cận trên
• Nb: mật độ xây dựng cận dưới

* Ví dụ: diện tích đất 95m2, xây dựng trong nội thành

• Ct = 95 m2     Ca = 90 m2     Cb = 100 m2       Na = 100 %     Nb = 80 %

• Mật độ xây dựng (%) = 100 + [(80 – 100) / (100 – 90)] x (95 – 90) = 90%

• Diện tích xây dựng thực tế = 95 m2 x 90 % = 85.5 m2

Nguyên tắc cần tuân thủ để đảm bảo mật độ xây dựng nhà phố

Để đảm bảo tuân thủ mật độ xây dựng, chủ nhà cần chú ý các điểm sau:

• Kiểm tra vị trí lô đất trong quy hoạch đô thị: Nếu khu đô thị hoặc tuyến đường đã có quy định về chiều cao tầng, khoảng lùi và chỉ giới xây dựng, mọi lô đất tại khu vực đó phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết 1/500. Hãy kiểm tra thông tin quy hoạch tại phòng Địa chính của quận /huyện để xác nhận chính xác.

• Kiểm tra mật độ xây dựng tối đa và số tầng được phép: Chủ nhà cần nắm rõ thông tin về mật độ xây dựng tối đa và số tầng, dựa trên diện tích lô đất, mục đích sử dụng, và vị trí lô đất trong quy hoạch khu đô thị hoặc khu dân cư.

Ngoài ra, chủ nhà nên tham khảo thêm các quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng để đảm bảo mọi yếu tố về mật độ xây dựng đều được đáp ứng đúng quy định.

1. Mật độ xây dựng tối đa của nhà phố

Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng thuần tối đa cho nhà phố được quy định như sau:

Lưu ý: Theo mục 2.7.7 của quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, nhà phố có chiều cao ≤ 25m và diện tích lô đất ≤ 10m² được phép có mật độ xây dựng tối đa 100%. Tuy nhiên, công trình phải tuân thủ nghiêm ngặt về khoảng lùi và khoảng cách với các công trình lân cận

2. Hệ số sử dụng đất

Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của một công trình (bao gồm cả tầng hầm) và tổng diện tích lô đất.

Hệ số này giúp giới hạn số tầng được phép xây dựng dựa trên mật độ xây dựng cho phép. Ngoài việc tuân thủ mật độ xây dựng tối đa như đã nêu ở mục 3.1, hệ số sử dụng đất cũng không được vượt quá 7 lần.

Công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Ví dụ: Một căn nhà xây trên lô đất 100m², với diện tích sàn mỗi tầng là 80m² và có 5 tầng, sẽ có hệ số sử dụng đất là: (80 x 5) / 100 = 4.

3. Khoảng lùi công trình

Khoảng lùi xây dựng là quy định quan trọng nhằm đảm bảo không gian công cộng xung quanh và an toàn cho công trình. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, khoảng lùi của nhà phố giáp trục đường giao thông (từ cấp khu vực trở lên) được xác định trong đồ án thiết kế đô thị.

Khoảng lùi tối thiểu (tính theo mét) phụ thuộc vào bề rộng đường tiếp giáp và chiều cao công trình như sau:

4. Quy định về kích thước lô đất

Trước khi tính toán mật độ xây dựng, kích thước lô đất là yếu tố quan trọng mà chủ nhà cần phải xem xét kỹ lưỡng. Theo mục 2.6 của quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, kích thước lô đất cho công trình nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

• Lô đất (trong khu quy hoạch mới) có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19m thì chiều rộng mặt tiền công trình nhà phố được phép ≥ 5 m.

• Lô đất (trong khu quy hoạch mới) có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19m thì chiều rộng mặt tiền công trình nhà phố được phép ≥ 4 m.

Các quy định này nhằm mục đích đảm bảo sự đồng bộ và hài hòa trong quy hoạch đô thị, đồng thời tạo điều kiện cho việc phát triển các công trình nhà ở đáp ứng các tiêu chuẩn về không gian và chất lượng sống.

5.  Quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường

Khi xây dựng công trình nhà phố, việc tuân thủ mật độ xây dựng là chưa đủ; công trình cũng phải đảm bảo các quy định về chi tiết kiến trúc đối với khu phố.

Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, các chi tiết kiến trúc của nhà ở riêng lẻ sẽ được quy định bởi đồ án thiết kế và quy hoạch kiến trúc của từng địa phương cụ thể.

Dưới đây là một số quy định đặc biệt:

• Chỉ giới xây dựng trùng với đường chỉ đỏ: Các chi tiết kiến trúc của công trình nhà phố phải đảm bảo không gây cản trở giao thông và hạ tầng kỹ thuật xung quanh. Đảm bảo an toàn và sự hài hòa với cảnh quan khu phố là bắt buộc, đồng thời công trình cũng phải tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy.

• Chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ: Các chi tiết kiến trúc trang trí không được vượt quá chỉ giới đường đỏ. Điều này nhằm duy trì tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố và đảm bảo rằng các công trình đều tuân thủ các quy định chung về kiến trúc đô thị.

Mỗi loại nhà phố có các quy định kiến trúc và mật độ xây dựng khác nhau. Để đảm bảo bạn nắm rõ các yêu cầu và tránh vi phạm pháp luật, hãy tìm hiểu kỹ quy trình xây dựng cho từng kiểu nhà cụ thể.

Đối với các kiểu nhà phổ biến như nhà 2 tầng và nhà 3 tầng, bạn có thể tham khảo quy trình xây dựng chi tiết trong các hướng dẫn như quá trình xây dựng nhà 2 tầng và trình tự các bước xây nhà 3 tầng.

A&G Việt Nam - Nhà thầu xây dựng chất lượng cao

A&G Việt Nam là đơn vị hàng đầu trong thiết kế và thi công nhà phố, cam kết hỗ trợ chủ nhà Việt Nam tìm kiếm nhà thầu xây dựng chất lượng với quy trình làm việc chuyên nghiệp và đảm bảo pháp lý.

Khi làm việc với các chuyên gia của A&G Việt Nam, bạn sẽ tận hưởng một trải nghiệm xây nhà hoàn toàn yên tâm với các lợi ích sau:

• Nhận đề xuất 3 nhà thầu phù hợp nhanh chóng: Dựa trên nhu cầu của bạn, các chuyên gia sẽ lựa chọn và đề xuất ba nhà thầu hàng đầu, đảm bảo năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để thực hiện dự án của bạn.

• So sánh báo giá giữa các nhà thầu: Bạn có cơ hội so sánh báo giá của các nhà thầu để chọn lựa đơn vị phù hợp nhất với ngân sách và yêu cầu của mình.

• Được hỗ trợ trong quá trình làm hợp đồng: A&G Việt Nam sẽ đồng hành cùng bạn trong các cuộc thương thảo hợp đồng, bảo vệ quyền lợi của bạn và giảm thiểu rủi ro.

• Giám sát chất lượng thi công: Chúng tôi sẽ cùng bạn giám sát nhà thầu trong suốt quá trình thiết kế và thi công, đảm bảo công trình hoàn thiện với chất lượng tốt và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật.

Với A&G Việt Nam, bạn sẽ có một đối tác đáng tin cậy trên hành trình xây dựng ngôi nhà mơ ước của mình. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào về mật độ xây dựng nhà phố hoặc cần hỗ trợ thêm, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được giải đáp và đồng hành cùng bạn.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CP TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 4E3/565 Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Nam, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL -HN
• Hotline: 0981.47.88.66
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn