Hiểu rõ cách tính diện tích thi công (hay diện tích xây dựng – DTXD) không chỉ quan trọng với nhà thầu hay kỹ sư, mà còn mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho gia chủ:
Dự toán ngân sách chính xác: Đây là lợi ích quan trọng nhất. Hầu hết các hợp đồng xây dựng nhà phố, biệt thự hiện nay đều áp dụng hình thức “khoán theo m2” (đơn giá/m2 × tổng DTTC). Nếu tính sai DTTC, tổng chi phí dự kiến sẽ không chính xác, dẫn đến vượt ngân sách.
Minh bạch hợp đồng: Khi nắm rõ hạng mục nào tính 100%, 50% hay 150%, gia chủ có thể “đọc vị” báo giá của nhà thầu. Mọi quy định về diện tích cần được ghi rõ trong hợp đồng, giúp tránh tranh chấp sau này.
Căn cứ pháp lý và quy hoạch: DTTC liên quan trực tiếp đến các chỉ số trong giấy phép xây dựng, như mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Tính toán chính xác giúp đảm bảo công trình không vi phạm quy hoạch.
Hiện nay, không có quy chuẩn pháp lý cố định về hệ số tính DTTC cho hợp đồng dân sự. Thông thường, các hệ số này được các công ty xây dựng uy tín áp dụng dựa trên kinh nghiệm thực tế, mức hao tổn vật tư và nhân công, giúp báo giá sát với thực tế thi công.
Khi xây dựng nhà ở, biệt thự hay các công trình dân dụng khác, việc hiểu rõ các loại diện tích là yếu tố quan trọng giúp gia chủ dự toán chi phí chính xác, kiểm soát hợp đồng và đảm bảo công trình đạt tiêu chuẩn kỹ thuật. Dưới đây là các khái niệm cần nắm:
Đây là tổng diện tích lô đất được công nhận trên sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. DT Đất là cơ sở pháp lý quan trọng khi xin giấy phép xây dựng và xác định mật độ xây dựng tối đa cho công trình.
Diện tích xây dựng là diện tích mặt bằng chiếu bằng của công trình tại tầng trệt, không bao gồm sân vườn, tiểu cảnh hay các công trình phụ. Chỉ số này thường dùng để tính mật độ xây dựng, đảm bảo công trình không vượt quá giới hạn theo quy hoạch.
GFA là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, tầng lửng, tầng áp mái, mái tum, được tính đến giọt ranh tường. Đây là chỉ số quan trọng để tính hệ số sử dụng đất (FAR), giúp cơ quan quản lý đô thị đánh giá mật độ xây dựng tổng thể trên lô đất.
NFA là diện tích thực tế mà gia đình có thể sử dụng bên trong các bức tường (lọt lòng). Đây là không gian sống thực tế, bao gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, nhà vệ sinh…
Diện tích sử dụng giúp gia chủ hình dung rõ ràng về không gian sinh hoạt thực tế so với diện tích tổng thể của công trình.
Diện tích thi công là diện tích quy đổi dùng để tính chi phí xây dựng, bao gồm mọi hạng mục từ móng, hầm, sàn, mái, sân vườn, v.v… và được nhân với hệ số tương ứng dựa trên độ phức tạp và chi phí thi công thực tế.
DTTC phản ánh toàn bộ khối lượng công việc mà nhà thầu phải thực hiện, từ đó đảm bảo dự toán chi phí chính xác và minh bạch.
Công thức dự toán chi phí xây dựng:
Tổng Chi Phí Xây Dựng (Phần Thô/Trọn Gói) = Tổng Diện Tích Thi Công (m²) × Đơn Giá (VND/m²)
Hiểu rõ và phân biệt chính xác các loại diện tích giúp gia chủ:
Kiểm soát chi phí hiệu quả: tránh phát sinh ngoài dự toán.
Đọc vị báo giá nhà thầu: biết hạng mục nào được tính 100%, 50% hay 150%, tránh tranh cãi sau này.
Tuân thủ quy hoạch, pháp lý: diện tích thi công liên quan mật thiết đến giấy phép xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất.
Với kiến thức này, gia chủ sẽ nắm chắc cơ sở để trao đổi minh bạch với nhà thầu, đảm bảo ngôi nhà vừa đẹp, vừa đúng kỹ thuật, vừa phù hợp ngân sách.
Phần quan trọng nhất trong việc dự toán xây dựng là tính đúng diện tích thi công (DTTC) cho từng hạng mục. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết kèm giải thích lý do kỹ thuật đằng sau các hệ số áp dụng. Lưu ý, các hệ số này có thể thay đổi ±10% tùy vào thiết kế và thỏa thuận với nhà thầu.
Móng là phần công trình chìm dưới đất, không sử dụng trực tiếp, nhưng chi phí vật tư (sắt, thép, bê tông) và nhân công (đào đất, gia công, lắp dựng) chiếm tỷ trọng lớn. Vì vậy, móng luôn được tính theo hệ số riêng, phụ thuộc vào loại móng và đặc điểm công trình.
- Móng đơn (móng cốc): Hệ số 30% – 40% diện tích tầng trệt. Chỉ áp dụng cho công trình nhẹ (1-2 tầng) trên nền đất tốt. Kỹ thuật thi công đơn giản, vật tư sử dụng ít, chi phí thấp nhất trong các loại móng.
- Móng băng: Hệ số 50% – 70% diện tích tầng trệt. Đây là loại móng phổ biến cho nhà phố 2-4 tầng. Móng chạy theo dải dưới tường, vật tư và nhân công gia công sắt, đóng cốp pha nhiều hơn móng đơn. Hệ số 70% thường áp dụng cho móng băng 2 phương (giao nhau).
- Móng cọc (phần đài móng): Hệ số 30% – 50% diện tích tầng trệt. Chi phí ép cọc (cọc và nhân công) thường được tính riêng. Hệ số này áp dụng cho phần đài móng và dầm móng – liên kết các đầu cọc thành khối chắc chắn.
- Móng bè (móng toàn diện): Hệ số 100% diện tích tầng trệt. Áp dụng cho nền đất yếu hoặc công trình có tầng hầm. Móng bè là một tấm sàn bê tông cốt thép trải toàn bộ diện tích, chi phí tương đương một sàn tầng lầu.
Thi công tầng hầm luôn phức tạp và tốn kém hơn nhiều so với các tầng nổi, do phải đào đất sâu, thi công vách ngăn (tường vây) chống sạt lở, và đặc biệt là xử lý chống thấm ngược. Hệ số tính diện tích thi công tầng hầm thường được áp dụng như sau:
Hầm có độ sâu < 1,5m (so với cốt vỉa hè): Tính 150% diện tích hầm.
Hầm có độ sâu 1,5 – 2,0m: Tính 170% – 200% diện tích hầm.
Hầm có độ sâu > 2,0m: Tính 200% – 250% hoặc báo giá riêng.
.jpg)
Lý do hệ số tăng theo độ sâu là bởi càng đào sâu, áp lực đất càng lớn, chi phí cho vách vây, chống đỡ (shoring) và chống thấm càng cao, đồng thời rủi ro thi công cũng tăng đáng kể.
Phần tầng lầu là hạng mục dễ hiểu nhất và thường được dùng làm cơ sở so sánh với các phần khác của công trình.
Tầng trệt, các tầng lầu (Lầu 1, 2, 3…), tầng lửng: Tính 100% diện tích sàn. Diện tích này bao gồm cột, dầm, sàn và tường xây.
Tầng tum (tầng thượng): Tính 100% diện tích nếu có mái che.
Ô thông tầng / Giếng trời:
Ô trống < 8m²: Tính 100% diện tích. Dù là khoảng trống, nhà thầu vẫn phải thi công dầm, cốp pha, lan can, và các lỗ nhỏ thường phức tạp hơn so với sàn phẳng.
Ô trống > 8m²: Tính 50% diện tích. Khi ô trống lớn, vật tư sử dụng giảm, nên hệ số cũng giảm theo.
Phần mái là hạng mục có nhiều hệ số tính toán đa dạng nhất, phụ thuộc vào loại vật liệu, độ dốc, kết cấu khung kèo, và độ phức tạp trong thi công. Hiểu rõ các hệ số này giúp Gia chủ dự toán chính xác chi phí và lựa chọn phương án mái phù hợp với ngân sách, thẩm mỹ và công năng sử dụng.
Mái tôn (xà gồ sắt): Tính 30% - 50% diện tích mái. Mái nhẹ, thi công nhanh, ít vật tư. Hệ số 50% áp dụng cho mái dốc hoặc cần khung kèo phức tạp. Phù hợp nhà phố, nhà cấp 4, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo thẩm mỹ.
Mái bằng (BTCT): Tính 50% - 70% diện tích mái. Bao gồm chi phí chống thấm, tạo dốc. Nếu dùng làm sân thượng lát gạch, tính theo hệ số sân thượng. Phù hợp biệt thự hiện đại, nhà phố nhiều tầng.
Mái ngói (vì kèo thép/gỗ): Tính 70% - 80% diện tích mái. Kết cấu phức tạp hơn mái tôn, cần vì kèo, li tô, lợp ngói. Thích hợp biệt thự cổ điển, tân cổ điển hoặc công trình truyền thống.
Mái BTCT dán ngói (Mái Thái, Mái Nhật): Tính 100% diện tích mái. Bao gồm sàn BTCT dốc, hệ li tô và ngói, chi phí cao gần gấp đôi mái đơn giản. Thường dùng cho biệt thự cao cấp, nhà vườn muốn sang trọng, bền bỉ.
Ngoài ra, việc lựa chọn loại mái còn phụ thuộc vào khí hậu, độ bền vật liệu, khả năng chống thấm, cách nhiệt, chịu lực gió bão và thiết kế tổng thể của công trình.
Việc dự toán chi phí mái chính xác giúp Gia chủ cân nhắc ngân sách, đảm bảo công trình vừa thẩm mỹ, vừa bền vững, và tránh phát sinh chi phí không đáng có trong quá trình thi công.
Các hạng mục phụ trợ thường không chiếm diện tích lớn nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ, tiện ích và chi phí thi công. Hệ số tính phụ thuộc vào loại vật liệu, kết cấu và độ phức tạp thi công:
Sân thượng không có giàn che: Tính 30% - 50% diện tích. Bao gồm chi phí lát gạch, xử lý chống thấm kỹ, thi công lan can bảo vệ.
Sân thượng có giàn che (Pergola): Tính 50% - 70% diện tích. Tính thêm chi phí kết cấu cột, dầm đỡ giàn che, vật liệu giàn che theo thiết kế.
Ban công: Tính 100% diện tích. Ban công là phần mở rộng của sàn tầng lầu, thi công và kết cấu tương tự sàn chính, đảm bảo chịu lực và an toàn.
Sân trước, sân sau lát gạch: Tính 30% - 50% diện tích, bao gồm thi công phần móng, cán nền và lát gạch hoàn thiện.
Hồ bơi, tiểu cảnh, hầm tự hoại (nếu làm riêng): Thường báo giá riêng theo khối lượng chi tiết, không tính theo m2, do yêu cầu kỹ thuật, vật liệu và công nghệ thi công khác biệt.
Việc áp dụng hệ số chính xác giúp Gia chủ dự toán ngân sách sát thực tế và lựa chọn giải pháp thi công phù hợp, vừa thẩm mỹ vừa tiết kiệm chi phí.
Hệ số là để thỏa thuận: Các hệ số tính diện tích thi công chỉ là thông lệ thị trường, không phải quy định pháp lý. Gia chủ hoàn toàn có quyền đàm phán với nhà thầu. Nhà thầu uy tín thường có bảng hệ số minh bạch, hợp lý và hiếm khi thay đổi.
Rõ ràng trong hợp đồng: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu đính kèm phụ lục hợp đồng, ghi chi tiết cách tính diện tích thi công cho từng hạng mục: móng bao nhiêu %, mái bao nhiêu %, tầng hầm bao nhiêu %, v.v.
Phân biệt “mặt nghiêng” và “mặt bằng”: Với mái dốc (mái ngói, mái tôn), diện tích mái phải tính theo diện tích thực của mặt nghiêng, không tính diện tích chiếu bằng, đảm bảo dự toán chính xác và công bằng cho cả hai bên.
Bóc tách khối lượng (BOQ): Đối với công trình lớn, biệt thự hay thiết kế đặc thù, phương pháp tính theo m2 không còn chính xác. Lúc này, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu lập dự toán bóc tách khối lượng chi tiết: bao nhiêu sắt, xi măng, gạch, vật tư khác… Mặc dù tốn thời gian, nhưng đây là cách chính xác nhất để kiểm soát chi phí.
Hiểu và nắm vững cách tính diện tích thi công là chìa khóa vàng giúp gia chủ làm chủ ngân sách, quản lý công trình hiệu quả và đảm bảo sự minh bạch trong suốt quá trình xây dựng.
Đây là công cụ chuyển đổi chi phí từ các hạng mục phức tạp như móng, mái, hầm về đơn vị m2, giúp công việc giữa gia chủ và nhà thầu trở nên dễ dàng và rõ ràng hơn.
Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực thiết kế và thi công xây dựng nhà ở, biệt thự, villa, A&G Việt Nam tự hào đồng hành cùng gia chủ trong từng dự án, từ bước khảo sát, thiết kế đến thi công trọn gói, đảm bảo chất lượng, thẩm mỹ và tiến độ.
Khi làm việc với A&G Việt Nam, gia chủ hoàn toàn yên tâm về tính minh bạch trong chi phí, sự đồng bộ trong thi công và các hạng mục phụ trợ được xử lý chuyên nghiệp.
Nếu gia chủ mong muốn sở hữu một ngôi nhà không chỉ bền vững, tiện nghi mà còn thể hiện phong cách và gu thẩm mỹ riêng, hãy liên hệ ngay A&G Việt Nam chuyên gia thi công trọn gói, không nhận thi công riêng lẻ, để hiện thực hóa tổ ấm mơ ước một cách trọn vẹn nhất.
--------------------------------------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM
Xây dựng và thi công chống thấm nhà vệ sinh hiệu quả với sự chú ý đến từng chi tiết kỹ thuật. Đảm bảo độ bền lâu dài và bảo vệ tối ưu cho công trình của bạn. Để lại sự yên tâm và không gian khô ráo, sạch sẽ với giải pháp chống thấm trọn gói chuyên nghiệp.
Bạn đang băn khoăn về chiều cao từng tầng trong nhà từ nhà mái bằng, mái thái đến nhà 2, 3, 4 tầng sao cho vừa đúng quy định, vừa hợp phong thủy? Với nhiều gia chủ, đây là vấn đề không dễ giải quyết. Nhưng với A&G Việt Nam, cùng kinh nghiệm thực tiễn trong xây dựng, chúng tôi tự tin mang đến giải pháp tối ưu. Hãy cùng theo dõi bài viết để hiểu rõ quy định chiều cao tầng và lựa chọn chiều cao hợp phong thủy cho ngôi nhà của bạn!
Bạn chưa có kinh nghiệm xây dựng nhưng muốn cải tạo nhà phố? Đừng lo, chỉ cần một kế hoạch rõ ràng, bạn hoàn toàn có thể tự tin bắt tay vào. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn từ khâu lên ý tưởng, dự trù chi phí, chọn vật liệu đến tìm đơn vị thi công uy tín tất cả đều đơn giản, dễ hiểu, dành cho người không chuyên.
0981478866
