Vậy làm thế nào để đo diện tích thi công một cách chuẩn xác? Tại sao tầng hầm lại được tính hệ số 150% hoặc 200%? Tại sao mái ngói và mái tôn lại áp dụng những hệ số khác nhau? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết từng hạng mục, giải thích rõ ràng các hệ số xây dựng theo tiêu chuẩn kỹ thuật thi công. Nhờ đó, bạn sẽ chủ động hơn trong việc kiểm soát hợp đồng, quản lý ngân sách và đảm bảo dự án xây dựng tổ ấm của mình diễn ra suôn sẻ, hiệu quả.
Tại sao phải tính diện tích thi công xây nhà?
Hiểu rõ cách tính diện tích thi công (diện tích xây dựng – DTXD) không chỉ quan trọng với nhà thầu hay kỹ sư, mà còn mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho chủ đầu tư.
-
Dự toán ngân sách chính xác: Đây là lợi ích quan trọng nhất. Hầu hết hợp đồng xây dựng nhà phố, biệt thự hiện nay áp dụng hình thức "khoán theo m2" (đơn giá/m2 x tổng diện tích thi công). Nếu chủ đầu tư tính sai DTTC, tổng chi phí dự toán sẽ bị lệch, dẫn đến khó kiểm soát ngân sách và phát sinh thêm chi phí không mong muốn.
-
Minh bạch trong hợp đồng: Hiểu rõ hạng mục nào được tính 100%, 50% hay 150% giúp chủ đầu tư đọc hiểu báo giá của nhà thầu một cách chính xác. Việc này tránh được những tranh chấp không cần thiết sau này và giúp hợp đồng rõ ràng, minh bạch về quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên.
-
Cơ sở pháp lý vững chắc: DTTC liên quan trực tiếp đến các chỉ số trong giấy phép xây dựng như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Khi tính toán chính xác, chủ đầu tư đảm bảo công trình tuân thủ quy hoạch, tránh vi phạm pháp luật và các rắc rối pháp lý về sau.
Hiện nay, không có quy định pháp lý cố định về hệ số tính DTTC trong hợp đồng dân sự. Các hệ số thường được thỏa thuận dựa trên kinh nghiệm thi công thực tế, mức độ hao tổn vật tư, nhân công và điều kiện kỹ thuật của từng công trình.
Hầu hết các công ty xây dựng uy tín đều áp dụng hệ số này để đảm bảo dự toán sát thực tế và minh bạch với khách hàng.
Phân biệt các loại diện tích trong xây dựng
Trước khi tính toán hay lập dự toán, việc nắm rõ các khái niệm về diện tích là rất quan trọng để tránh nhầm lẫn và đảm bảo chính xác trong thiết kế, thi công, cũng như dự toán chi phí.
.jpg)
-
Diện tích đất (DT Đất): Đây là tổng diện tích lô đất được công nhận trên sổ hồng, là cơ sở pháp lý để xác định giới hạn xây dựng.
-
Diện tích xây dựng (DTXD): Là diện tích mặt bằng của công trình tại tầng trệt, tính theo chiếu bằng, không bao gồm sân vườn hay các công trình phụ. Chỉ số này thường được sử dụng để tính mật độ xây dựng, giúp xác định tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích đất.
-
Diện tích sàn (GFA – Gross Floor Area): Bao gồm tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, kể cả tầng hầm, tầng lửng, mái tum và các phần phụ trợ, tính theo giọt ranh tường. GFA là chỉ số quan trọng để tính hệ số sử dụng đất, đánh giá hiệu quả khai thác không gian.
-
Diện tích sử dụng (NFA – Net Floor Area): Đây là diện tích thực tế bên trong các bức tường mà bạn có thể sử dụng. NFA giúp xác định diện tích sinh hoạt, bố trí nội thất và công năng sử dụng trong nhà.
-
Diện tích thi công (DTTC): Là diện tích quy đổi dùng để tính chi phí thi công, bao gồm tất cả các hạng mục từ móng, hầm, sàn, mái, sân… đã được nhân với hệ số tương ứng dựa trên độ phức tạp và chi phí thi công thực tế.
Theo đó, tổng chi phí xây dựng (phần thô hoặc trọn gói) được tính bằng công thức:
Tổng diện tích thi công (m²) × Đơn giá thi công (VND/m²).
Hướng dẫn cách đo diện tích thi công cho công trình
Việc đo diện tích thi công là bước quan trọng quyết định dự toán chi phí, vật tư và nhân công. Mỗi hạng mục trong công trình đều có cách tính riêng, dựa trên yêu cầu kỹ thuật, loại công trình và chất lượng nền đất.
Các hệ số áp dụng có thể dao động nhẹ, thường khoảng ±10%, tùy theo thiết kế thực tế và thỏa thuận với nhà thầu.
1. Phần móng
Móng là phần kết cấu chịu lực chính, mặc dù không phải là không gian sử dụng, nhưng chi phí vật tư và nhân công thường chiếm tỷ trọng lớn.
Vì vậy, móng được tính theo các hệ số riêng biệt tùy loại:
-
Móng đơn (móng cốc): Hệ số tính từ 30 – 40% diện tích tầng trệt. Phù hợp với công trình nhẹ 1 – 2 tầng, nền đất tốt. Đây là phương án kỹ thuật đơn giản, ít tốn vật liệu, chi phí thấp nhất trong các loại móng.
-
Móng băng: Hệ số tính từ 50 – 70% diện tích tầng trệt. Đây là loại móng phổ biến cho nhà phố 2 – 4 tầng, chạy theo dải dưới tường. Việc gia công sắt, cốp pha và đổ bê tông nhiều hơn móng đơn. Hệ số 70% thường áp dụng cho trường hợp móng băng hai phương giao nhau.
-
Móng cọc (phần đài móng): Hệ số từ 30 – 50% diện tích tầng trệt. Chi phí ép cọc (cọc bê tông, nhân công) thường tính riêng. Hệ số này chỉ áp dụng cho thi công đài móng và dầm móng, liên kết các đầu cọc thành hệ thống chắc chắn.
-
Móng bè (móng toàn diện): Tính 100% diện tích tầng trệt. Áp dụng cho nền đất yếu hoặc công trình có tầng hầm. Móng bè là một tấm bê tông cốt thép trải toàn bộ diện tích, chi phí tương đương một sàn tầng lầu, đảm bảo phân bố tải trọng đồng đều và ổn định tuyệt đối.
Việc áp dụng đúng hệ số tính móng không chỉ giúp dự toán chính xác mà còn đảm bảo an toàn và bền vững cho công trình, tránh lãng phí vật tư và rủi ro kỹ thuật trong quá trình thi công.
2. Phần tầng hầm
Thi công tầng hầm luôn phức tạp và chi phí cao hơn so với phần tầng nổi, bởi công việc đòi hỏi đào đất sâu, xây dựng tường vây chống sạt lở, đồng thời xử lý chống thấm ngược để bảo vệ kết cấu.
.jpg)
-
Với hầm có độ sâu dưới 1,5 m so với cốt vỉa hè, chi phí thường được tính khoảng 150% diện tích hầm.
-
Đối với hầm sâu từ 1,5 m đến 2,0 m, chi phí dao động từ 170% đến 200% diện tích hầm, tùy vào điều kiện địa chất và giải pháp thi công.
-
Hầm sâu trên 2,0 m cần tính khoảng 200%–250% diện tích hoặc báo giá riêng. Khi đào sâu, áp lực đất và mực nước ngầm tăng cao, dẫn đến chi phí vách vây, shoring (chống đỡ) và chống thấm cũng tăng, đồng thời rủi ro thi công cũng lớn hơn đáng kể.
Lựa chọn giải pháp thi công hợp lý ngay từ giai đoạn thiết kế sẽ giúp tối ưu chi phí, đảm bảo an toàn và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.
3. Phần tầng lầu
Phần tầng lầu thường dễ hình dung và là cơ sở để so sánh với các hạng mục khác trong công trình. Các tầng trệt, tầng lầu (Lầu 1, 2, 3…) và tầng lửng được tính 100% diện tích sàn, bao gồm toàn bộ cột, dầm, sàn và tường xây, đây là diện tích sàn tiêu chuẩn.
Đối với tầng tum hoặc tầng thượng, diện tích cũng tính 100% nếu có mái che.
Ô thông tầng / giếng trời:
-
Phần ô trống nhỏ hơn 8m² được tính 100% diện tích. Dù là khoảng trống, nhưng nhà thầu vẫn phải thi công dầm, cốp pha, lan can, và việc làm các lỗ nhỏ này còn phức tạp hơn so với sàn phẳng.
-
Phần ô trống lớn hơn 8m² được tính 50% diện tích, bởi khi ô trống đủ lớn, nhà thầu có thể tiết kiệm vật tư như sắt, bê tông, nên hệ số được điều chỉnh để phản ánh đúng khối lượng thi công thực tế.
4. Phần mái
Mái là hạng mục có nhiều biến số, phụ thuộc vào loại vật liệu, độ dốc và phức tạp của kết cấu.
-
Mái tôn (xà gồ sắt): Chi phí được tính khoảng 30% – 50% diện tích mái theo mặt nghiêng. Loại mái này có kết cấu nhẹ, thi công nhanh và tiết kiệm vật tư. Hệ số cao hơn, khoảng 50%, thường áp dụng cho mái dốc lớn hoặc khi cần hệ khung kèo phức tạp.
-
Mái bằng (bê tông cốt thép – BTCT): Tính từ 50% – 70% diện tích. Mặc dù về cơ bản là một tấm sàn BTCT như tầng lầu, mái bằng được tính thấp hơn vì không có hệ thống cột, dầm cao như các tầng khác. Chi phí bao gồm xử lý chống thấm và tạo dốc. Nếu mái bằng được dùng làm sân thượng (có lát gạch, lan can), sẽ áp dụng hệ số riêng cho sân thượng.
-
Mái ngói (hệ vì kèo thép hoặc gỗ): Tính từ 70% – 80% diện tích mái theo mặt nghiêng. Khung kèo lợp ngói phức tạp hơn khung kèo lợp tôn, đòi hỏi nhiều vật liệu và kỹ thuật hơn.
-
Mái BTCT dán ngói (Mái Thái, Mái Nhật): Tính 100% diện tích mái theo mặt nghiêng. Đây là loại mái chi phí cao nhất, vì nhà thầu phải thi công lớp sàn BTCT dốc trước, sau đó làm hệ li-tô và lợp ngói. Tổng chi phí gần như gấp đôi so với các loại mái khác, nhưng mang lại thẩm mỹ cao và độ bền lâu dài.
5. Các hạng mục phụ trợ (sân vườn, ban công)
.jpg)
-
Sân thượng không giàn che: Diện tích tính khoảng 30%–50% so với tổng mặt bằng, bao gồm chi phí lát gạch, xử lý chống thấm kỹ lưỡng và lắp lan can bảo đảm an toàn.
-
Sân thượng có giàn che (Pergola): Diện tích tính khoảng 50%–70%, bao gồm cả chi phí kết cấu cột, dầm đỡ giàn che, ngoài các hạng mục như lát gạch và chống thấm.
-
Ban công: Tính 100% diện tích thực, bởi ban công là phần mở rộng của tấm sàn tầng lầu, kết cấu và thi công tương tự sàn thông thường, bao gồm cả lan can và hoàn thiện bề mặt.
-
Sân (sân trước, sân sau, lát gạch): Diện tích tính từ 30%–50% nếu nhà thầu thực hiện thi công phần móng, cán nền, xử lý chống thấm và lát gạch hoàn thiện.
-
Hồ bơi, tiểu cảnh, hầm tự hoại (nếu thi công riêng): Thường được báo giá riêng theo khối lượng chi tiết, không tính theo m2, nhằm đảm bảo tính chính xác và phù hợp với yêu cầu thiết kế đặc thù.
Ví dụ minh họa cách tính diện tích thi công cho công trình
Để hình dung rõ hơn, hãy xét một căn nhà phố điển hình với các thông số như sau:
-
Diện tích đất 5m x 20m (tổng 100m²), quy mô 1 trệt, 2 lầu và 1 sân thượng (tum).
-
Chủ đầu tư chừa sân trước 4m (20m²) và sân sau 2m (10m²).
-
Diện tích xây dựng tầng trệt là 5m x 14m = 70m², lầu 1 và lầu 2 là 5m x 16m = 80m² mỗi tầng (bao gồm ban công), sân thượng gồm tum 30m² và diện tích sân 50m².
-
Móng sử dụng móng băng, mái bằng BTCT.
| Hạng mục |
Diện tích (m²) |
Hệ số |
Diện tích thi công (m²) |
Ghi chú |
| Phần móng |
70 |
50% |
35 |
Móng băng, tính theo DT tầng trệt |
| Phần thân |
| Tầng trệt |
70 |
100% |
70 |
|
| Lầu 1 |
80 |
100% |
80 |
Bao gồm ban công |
| Lầu 2 |
80 |
100% |
80 |
Bao gồm ban công |
| Phần mái & sân thượng |
| Tum thang |
30 |
100% |
30 |
Xây che kín |
| Mái BTCT |
30 |
50% |
15 |
Mái bằng BTCT trên tum |
| Sân thượng |
50 |
50% |
25 |
Có lát gạch, lan can |
| Phần sân |
| Sân trước |
20 |
30% |
6 |
Lát gạch, không móng |
| Sân sau |
10 |
30% |
3 |
Lát gạch, không móng |
| Tổng diện tích thi công |
344 |
- Mặc dù tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) chỉ là 70 + 80 + 80 + 30 = 260 m², nhưng khi tính diện tích thi công để lập dự toán, con số lên tới 344 m².
- Với đơn giá thi công phần thô 3.500.000 VND/m², chi phí dự kiến là 344 x 3.500.000 = 1.204.000.000 VND.
- Nếu lỡ tính dựa trên diện tích sàn 260 m², chủ đầu tư sẽ thiếu hụt ngân sách khoảng 290 triệu đồng.
Ví dụ này cho thấy tầm quan trọng của việc hiểu và áp dụng đúng hệ số tính diện tích thi công, tránh sai sót gây thiếu hụt hoặc lãng phí ngân sách.
Những lưu ý vàng khi thỏa thuận tính diện tích thi công
-
Hệ số là để thỏa thuận: Các hệ số tính diện tích thi công là thông lệ phổ biến trên thị trường, không phải quy định pháp luật. Vì vậy, bạn hoàn toàn có quyền thương lượng với nhà thầu. Tuy nhiên, các nhà thầu uy tín thường có bảng hệ số minh bạch, hợp lý và hiếm khi thay đổi trong quá trình thực hiện, giúp tránh tranh cãi về sau.
-
Rõ ràng trong hợp đồng: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu đính kèm phụ lục hợp đồng ghi chi tiết cách tính diện tích thi công cho từng hạng mục như móng, mái, sàn, tường… Ví dụ, móng sẽ tính bao nhiêu phần trăm, mái bao nhiêu phần trăm so với diện tích chiếu bằng, để mọi chi phí đều minh bạch.
-
Phân biệt “mặt nghiêng” và “mặt bằng”: Với các loại mái dốc như mái ngói, mái tôn, diện tích mái phải tính theo mặt nghiêng thực tế của tấm lợp, chứ không dựa trên diện tích chiếu bằng. Đây là điểm thường bị hiểu nhầm, dẫn đến chênh lệch chi phí thi công đáng kể nếu không thống nhất từ đầu.
-
Bóc tách khối lượng (BOQ): Trong các công trình lớn, biệt thự hay nhà có kiến trúc đặc biệt, phương pháp tính theo m2 không còn chính xác tuyệt đối. Lúc này, bạn nên yêu cầu nhà thầu lập dự toán bóc tách khối lượng (BOQ) chi tiết: bao nhiêu sắt, xi măng, gạch, vật liệu hoàn thiện… Mặc dù tốn thời gian hơn, cách này giúp kiểm soát chi phí và tiến độ chính xác tuyệt đối.
.jpg)
Nắm vững cách tính diện tích thi công là chìa khóa vàng giúp chủ đầu tư chủ động ngân sách và giám sát tiến độ xây dựng. Đây là công cụ quy đổi từ các hạng mục phức tạp như móng, mái, tầng hầm về diện tích m2, tạo cơ sở minh bạch giữa chủ nhà và nhà thầu.
A&G Việt Nam cung cấp dịch vụ thi công xây dựng trọn gói và cải tạo nhà, đảm bảo mọi tính toán diện tích và chi phí được thực hiện chính xác và minh bạch từ đầu đến cuối công trình.
--------------------------------------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM
- Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
- Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL - HN
- Hotline: 098.1478.866
- Email: agjsc.vn@gmail.com
- Website: agjsc.vn
