Xây nhà phải đóng những khoản thuế nào theo quy định?

Thuế xây dựng nhà ở là gì?

Thuế xây dựng nhà ở là khoản thuế bắt buộc mà cá nhân hoặc hộ gia đình phải nộp khi thực hiện hoạt động xây dựng nhà trên đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Đây là một trong những nghĩa vụ tài chính do pháp luật quy định, nhằm đảm bảo hoạt động xây dựng diễn ra hợp pháp, có sự giám sát và quản lý chặt chẽ từ cơ quan nhà nước.

Theo quy định hiện hành, khi có kế hoạch xây nhà, chủ đầu tư (thường là chính người sử dụng đất) cần thực hiện thủ tục đăng ký và kê khai thuế xây dựng tại chi cục thuế địa phương nơi có công trình xây dựng.

Việc kê khai này giúp cơ quan thuế nắm bắt thông tin và xác định các khoản thuế cần thu, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng xây dựng trái phép, trốn thuế hoặc không phép.

Tùy theo hình thức thi công (tự xây hoặc thuê nhà thầu), quy mô công trình và khu vực địa lý, người dân có thể phải nộp một số khoản thuế và lệ phí như: thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động xây dựng, thuế giá trị gia tăng (nếu có nhà thầu), lệ phí cấp phép xây dựng, và lệ phí trước bạ.

Việc nắm rõ thông tin về thuế xây dựng nhà ở không chỉ giúp người dân tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, không bị gián đoạn bởi các vướng mắc về hồ sơ, pháp lý hay thanh kiểm tra.

Các loại thuế xây dựng nhà ở bắt buộc phải nộp

1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Trường hợp thuê nhà thầu thi công

Khi hộ gia đình hoặc cá nhân thuê nhà thầu xây dựng (tức là giao khoán toàn bộ hoặc một phần công việc xây dựng), thì bên nhận thầu là tổ chức hoặc cá nhân trực tiếp thi công có nghĩa vụ đăng ký, kê khai và nộp các loại thuế gồm: thuế GTGT, thuế TNCN hoặc thuế TNDN tại cơ quan thuế địa phương.

Cách tính thuế như sau

• Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT × Tỷ lệ thuế GTGT

• Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN × Tỷ lệ thuế TNCN

(Doanh thu tính thuế thường là tổng giá trị hợp đồng xây dựng đã ký kết)

Việc nộp thuế sẽ do nhà thầu thực hiện, tuy nhiên hộ gia đình cần lưu ý trong hợp đồng và kiểm tra hóa đơn để đảm bảo các nghĩa vụ thuế đã được thực hiện đầy đủ.

Trường hợp tự xây nhà (không thuê thầu)

Nếu gia chủ tự tổ chức xây dựng, không thuê nhà thầu thi công (tự mua vật tư, tự thuê nhân công rời rạc, không có hợp đồng khoán), thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN hay thuế TNDN. Điều này đã được xác định rõ trong các văn bản hướng dẫn của Tổng cục Thuế như:

• Công văn 3381/TCT-CS ngày 08/9/2008

• Công văn 2010/TCT-CS ngày 16/5/2017

• Công văn 3077/TCT-CS ngày 09/8/2018

Tuy nhiên, trong trường hợp này, nếu có phát sinh hoạt động kinh doanh hoặc thu nhập khác từ việc xây dựng (như cho thuê, bán sau khi xây), chủ nhà vẫn có thể phải thực hiện các nghĩa vụ thuế tương ứng.

2. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Lệ phí cấp phép xây dựng là khoản phí bắt buộc áp dụng trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ có yêu cầu xin giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Do đó, lệ phí có thể khác nhau giữa các địa phương.

Tuy có sự khác biệt, nhưng trong thực tế, mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nhiều tỉnh, thành thường dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp.

3. Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Khi cá nhân hoặc hộ gia đình hoàn thiện công trình và có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở để ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng/sổ đỏ), lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc phải nộp.

Theo hướng dẫn tại Thông tư 13/2022/TT-BTC và Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ đối với nhà ở được tính như sau:

Công thức tính: Lệ phí trước bạ = 0,5% × (Diện tích × Giá 1m² × Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

• Diện tích nhà: Toàn bộ diện tích sàn thuộc quyền sở hữu hợp pháp, bao gồm cả công trình phụ.

• Giá 1m² nhà: Là giá xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành theo thời điểm kê khai.

• Tỷ lệ chất lượng còn lại: Tính theo khấu hao tài sản; nhà mới xây thường được tính 100%.

Ví dụ minh họa: Ngôi nhà mới xây có diện tích 100m², giá xây dựng mới 1m² là 5.000.000 đồng, tỷ lệ chất lượng còn lại là 100%. Khi đó:

Lệ phí trước bạ = 0,5% × (100 × 5.000.000 × 100%) = 2.500.000 đồng

Như vậy, để hoàn tất thủ tục đăng ký sở hữu hợp pháp cho ngôi nhà, bạn sẽ cần nộp 2.500.000 đồng lệ phí trước bạ.

Cách tính thuế xây dựng nhà ở chuẩn chỉnh

Theo quy định hiện hành, thuế xây dựng nhà ở được tính theo công thức:

Thuế xây dựng = Doanh thu × Thuế suất

Trong đó:

• Doanh thu là tổng số tiền mà nhà thầu thu được từ hợp đồng thi công xây dựng, bao gồm cả thuế giá trị gia tăng (GTGT). Khoản doanh thu này được xác định dựa trên hợp đồng xây dựng hoặc thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ nhà và đơn vị thi công.

• Thuế GTGT áp dụng theo mức thuế suất 10% trên doanh thu. Đây là loại thuế bắt buộc nếu nhà thầu là tổ chức hoặc cá nhân có đăng ký kinh doanh.

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trong hoạt động xây dựng nhà ở là 2% trên doanh thu. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu bên thi công đã nộp thuế GTGT theo quy định, thì có thể được miễn thuế TNCN, tùy theo chính sách cụ thể và hướng dẫn của cơ quan thuế tại từng thời điểm.

Việc nắm rõ cách tính thuế giúp chủ nhà và đơn vị thi công thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tránh những rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình xây dựng.

CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

1. Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở

Theo Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC, không phải mọi công trình nhà ở đều phải nộp thuế xây dựng. Trong đó, những trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình tự xây dựng nhà ở và không thuê nhân công hay nhà thầu thi công sẽ được miễn thuế.

Đây là hình thức xây dựng không phát sinh hoạt động kinh doanh, nên không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, tổ chức hoặc cá nhân có hoạt động xây dựng vẫn có thể được miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện gồm: có giấy phép xây dựng, có hợp đồng thi công hợp lệ, và có hóa đơn giá trị gia tăng hoặc chứng từ thể hiện đã nộp thuế liên quan đến vật tư, thiết bị và chi phí xây dựng.

Việc xác định đúng trường hợp miễn thuế sẽ giúp gia chủ chủ động hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ và tránh phát sinh rủi ro pháp lý về sau.

2. Thủ tục nộp thuế xây dựng nhà ở

Để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, người dân cần thực hiện các bước kê khai và nộp thuế theo đúng quy định.

Bước đầu tiên là đăng ký mã số thuế nếu chưa có. Việc đăng ký này có thể thực hiện trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc trực tuyến qua cổng thông tin của Tổng cục Thuế. Thời gian xử lý thông thường từ 3 đến 5 ngày làm việc.

Sau khi có mã số thuế, chủ nhà cần nộp tờ khai thuế mẫu 01/CNKD, điền đầy đủ thông tin liên quan đến công trình và chi phí xây dựng. Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào nội dung khai báo để tính số thuế phải nộp.

Việc nộp thuế hiện nay được khuyến khích thực hiện qua hình thức trực tuyến để đảm bảo nhanh chóng và tiện lợi. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, cần lưu giữ biên lai hoặc chứng từ nộp thuế trong thời gian tối thiểu 10 năm, phục vụ công tác thanh kiểm tra hoặc hoàn công nếu có yêu cầu.

3. Thời hạn nộp thuế xây dựng nhà ở

Thời điểm nộp thuế xây dựng nhà ở sẽ khác nhau tùy theo loại thuế và hình thức xây dựng.

Đối với thuế giá trị gia tăng (GTGT), người nộp thuế cần hoàn tất nghĩa vụ thuế trước thời điểm bàn giao công trình. Đây là căn cứ để đảm bảo hợp đồng thi công được thực hiện đúng quy định và công trình không vướng các thủ tục pháp lý về sau.

Đối với thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thời hạn nộp là trong vòng 30 ngày kể từ ngày bàn giao công trình. Tuy nhiên, nếu công trình là nhà ở riêng lẻ và hợp đồng không bao gồm vật tư, thời hạn sẽ rút ngắn còn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng xây dựng.

Việc tuân thủ đúng thời hạn nộp thuế là điều kiện quan trọng để tránh bị xử phạt hành chính, cũng như đảm bảo tính hợp pháp của công trình khi thực hiện thủ tục hoàn công hoặc đăng ký quyền sở hữu.

4. Ai là người nộp thuế xây dựng nhà ở

Căn cứ theo Công văn số 3077/TCT-CS ngày 09/08/2018 của Tổng cục Thuế, trách nhiệm nộp thuế xây dựng nhà ở phụ thuộc vào hình thức tổ chức xây dựng của từng hộ gia đình.

Trường hợp hộ gia đình tự xây nhà, không ký hợp đồng khoán với đơn vị thi công, thì không phải nộp thuế xây dựng, bao gồm cả thuế GTGT, thuế TNDN và thuế TNCN.

Ngược lại, nếu gia chủ thuê đơn vị xây dựng, trách nhiệm nộp thuế sẽ thuộc về bên nhận thầu, trừ khi hợp đồng có quy định cụ thể rằng nghĩa vụ nộp thuế do chủ nhà thực hiện. Trong trường hợp hợp đồng không nêu rõ, đơn vị thi công phải đứng tên kê khai và nộp thuế theo đúng quy định của cơ quan thuế.

A&G Việt Nam hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về nghĩa vụ thuế khi xây dựng nhà ở. Việc nắm chắc các quy định pháp lý không chỉ giúp bạn chủ động trong việc chuẩn bị hồ sơ, chi phí mà còn đảm bảo công trình được thực hiện đúng quy trình và minh bạch.

Nếu cần tư vấn chi tiết về thiết kế hoặc thủ tục xây dựng, đừng ngần ngại liên hệ với A&G Việt Nam để được hỗ trợ.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL -HN
• Hotline: 0981.47.88.66
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn