Cập nhật quy định xây dựng nhà ở trong ngõ hẻm, khu đô thị năm 2024

Tìm hiểu quy định xây nhà trong ngõ hẻm, khu đô thị 2024

Xây dựng nhà ở trong các ngõ hẻm, khu đô thị không chỉ phải tuân thủ các quy định về thiết kế, mà còn phải đảm bảo các yếu tố liên quan đến quy hoạch đô thị, an toàn xây dựng và các dịch vụ công cộng như cấp thoát nước, chiếu sáng, điện.

Cập nhật quy định xây nhà trong ngõ hẻm và khu đô thị năm 2024 mang lại những thay đổi quan trọng nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững, thông thoáng và thuận tiện cho cư dân.

Để giúp các chủ đầu tư và người dân nắm rõ các quy định này, bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết về quy định xây dựng nhà ở trong ngõ, đặc biệt là về số tầng, chiều cao nhà, mật độ xây dựng, hình khối kiến trúc, cũng như các yêu cầu về cấp thoát nước và các công trình điện nhà ở.

Quy định về số tầng khi xây nhà trong ngõ hẻm

Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi xây dựng nhà ở trong ngõ hẻm là quy định về số tầng. Tùy thuộc vào lộ giới của ngõ hẻm, chiều ngang của mảnh đất, và các yếu tố khác như vị trí và mục đích sử dụng, số tầng tối đa mà chủ đầu tư có thể xây dựng sẽ có sự khác biệt.

Dưới đây là các quy định chi tiết về số tầng khi xây nhà trong ngõ hẻm năm 2024:

1. Đối với hẻm nhỏ hơn 3,5m

Nếu xây dựng nhà trong ngõ hẻm có diện tích nhỏ hơn 3,5m, chủ đầu tư hoặc hộ gia đình sẽ chỉ được phép xây dựng nhà ở với số tầng tối đa là 3 tầng. Tuy nhiên, việc xây dựng cũng phải tuân thủ các quy định về diện tích tổng thể của công trình.

Theo đó, diện tích nhà không được vượt quá 13,6m², và nếu xây dựng nhà 2 tầng, chiều cao tối đa của công trình không được vượt quá 3,8m.

• Chiều cao tối đa: 3,8m (đối với nhà 2 tầng).
• Diện tích xây dựng tối đa: 13,6m².
• Số tầng tối đa: 3 tầng.

Điều này giúp đảm bảo không gian sống vẫn đảm bảo sự thông thoáng và không tạo ra quá nhiều áp lực lên cơ sở hạ tầng như cấp thoát nước hay giao thông, đồng thời giảm thiểu tình trạng tắc nghẽn trong các khu vực ngõ hẻm có diện tích nhỏ.

2. Đối với nhà ở có lộ giới từ 3,5m đến 7m

Những ngõ hẻm có lộ giới từ 3,5m đến 7m được phép xây dựng nhà ở tối đa 3 tầng, nhưng nếu không có yếu tố tăng chiều cao (như thang máy, sân thượng, gara ô tô), công trình sẽ phải tuân thủ quy định này.

Tuy nhiên, nếu công trình nằm ở các khu vực trung tâm thành phố, có yêu cầu đặc biệt về tính thẩm mỹ hoặc phát triển đô thị, nhà ở có thể được xây tối đa 4 tầng.

• Chiều cao tối đa: 4 tầng (nếu nhà có khoảng lùi, nằm trong khu vực trung tâm).

• Số tầng tối đa: 3 tầng (đối với những công trình không có yếu tố tăng chiều cao).

Điều này đặc biệt quan trọng trong việc tạo ra một không gian sống vừa đáp ứng nhu cầu dân cư, vừa bảo vệ cảnh quan đô thị, tránh việc xây dựng các công trình quá cao ảnh hưởng đến môi trường xung quanh.

3. Đối với nhà trong ngõ có chiều ngang từ 7m đến dưới 12m

Khi xây dựng nhà trong ngõ có chiều ngang từ 7m đến dưới 12m, quy định cho phép xây dựng tối đa 4 tầng. Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt mà chủ đầu tư có thể xây dựng nhà với số tầng cao hơn:

• Nhà ở tại trung tâm khu phố hoặc trên lô đất lớn: Những công trình này có thể được phép xây tối đa 5 tầng. Điều này áp dụng với các khu đất có diện tích lớn hoặc nằm trong các khu vực trung tâm, nơi có mật độ xây dựng dày đặc và yêu cầu về không gian sống cao hơn.

• Nhà ở có một trong 2 yếu tố tăng chiều cao: Nếu công trình xây dựng có thang máy, gara ô tô, hoặc sân thượng và nằm ở khu vực trung tâm thành phố, thì nhà ở có thể được phép xây tối đa 6 tầng.

• Chiều cao tối đa: 6 tầng (nếu công trình có thang máy, gara ô tô, sân thượng và nằm ở khu vực trung tâm thành phố).

• Số tầng tối đa: 5 tầng (đối với các công trình nằm ở trung tâm khu phố hoặc trên lô đất lớn).

• Số tầng tối đa: 4 tầng (đối với các công trình không có yếu tố tăng chiều cao).

Quy định này cho phép các công trình xây dựng trong khu vực đô thị có thể có số tầng cao hơn, đáp ứng nhu cầu về không gian sống trong các khu vực phát triển mạnh mẽ, đồng thời giữ được sự đồng bộ trong quy hoạch đô thị.

Chiều cao nhà ở liền kề trong ngõ hẻm

Ngoài quy định về số tầng, chiều cao của các nhà ở liền kề trong ngõ hẻm cũng được quy định khá chặt chẽ. Các quy định này nhằm đảm bảo sự đồng bộ về cảnh quan cũng như hạn chế việc xây dựng các công trình quá cao gây ảnh hưởng đến giao thông và môi trường sống.

1. Chiều cao tối đa cho nhà ở liền kề

Nhà ở liền kề không được phép xây cao hơn 6 tầng. Tuy nhiên, trong các ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 6m, nhà ở liền kề chỉ được phép xây tối đa 4 tầng. Điều này giúp tạo ra không gian đồng bộ và thông thoáng cho khu vực ngõ hẻm vốn dĩ có diện tích hạn chế.

2. Chiều cao của nhà ở liền kề phải tuân theo quy hoạch

Chiều cao của nhà ở liền kề cần phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được duyệt. Nếu khu vực đó chưa có quy hoạch chi tiết, chiều cao của nhà không được phép vượt quá 4 lần chiều rộng của ngôi nhà.

Điều này giúp kiểm soát sự phát triển quá mức của các công trình và đảm bảo sự đồng đều trong khu vực.

3. Độ cao các công trình trong dãy nhà liền kề

Trong một dãy nhà liên kế, nếu được phép có độ cao khác nhau, các công trình chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy.

Tầng 1 (tầng trệt) phải có độ cao đồng nhất giữa các nhà liền kề để duy trì sự hài hòa và thống nhất về kiến trúc.

Quy định về độ đua khi xây nhà trong ngõ

Theo luật Xây dựng năm 2020, các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng và thuộc các dự án xây dựng khu đô thị có thể đua ra một phần ra không gian công cộng, bao gồm các yếu tố như ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa.

Tuy nhiên, độ vươn ra của các cấu kiện này phải tuân thủ các giới hạn nhất định. Quy định về độ đua ra, theo quy định, ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa có thể vượt quá chỉ giới đường đỏ nhưng không quá 0,2m.

Tuy nhiên, độ vươn ra của các cấu kiện này còn phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới:

• Nếu chiều rộng lộ giới nhỏ hơn 4m, không được phép đua ra.
• Nếu chiều rộng lộ giới từ 4m đến 7m, độ vươn ra tối đa là 0,6m.
• Nếu chiều rộng lộ giới lớn hơn 7m, độ vươn ra tối đa có thể lên đến 1m.

Các quy định này được đưa ra nhằm đảm bảo rằng không gian công cộng không bị chiếm dụng quá mức và không gây ảnh hưởng đến các công trình liền kề hoặc giao thông trong khu vực.

Quy định về hình khối và kiến trúc công trình

Hình khối và kiến trúc của các công trình xây dựng trong ngõ hẻm, khu đô thị cần tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về quy hoạch, kỹ thuật và thẩm mỹ. Điều này giúp đảm bảo sự hài hòa và thẩm mỹ cho khu vực đô thị, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc sinh sống và phát triển của cộng đồng.

Các yếu tố cần tuân thủ:

• Quy mô, chiều cao và mật độ xây dựng của khu vực.
• Bố cục mặt đứng, mái, cửa sổ, cửa ra vào của công trình.
• Màu sắc, vật liệu sử dụng trong xây dựng.

Ngoài ra, các công trình xây dựng trong ngõ hẻm, khu đô thị cần phải phù hợp với quy định về kiến trúc cảnh quan của khu vực và không làm ảnh hưởng đến mỹ quan chung của toàn bộ khu vực xây dựng.

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là yếu tố quan trọng trong việc xác định quy mô công trình xây dựng, giúp đảm bảo sự phân bổ hợp lý giữa không gian xanh và không gian xây dựng.

Các khu vực ngõ hẻm và khu đô thị sẽ có các quy định cụ thể về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất trong quy hoạch chi tiết.

1. Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng phụ thuộc vào các quy hoạch chi tiết của khu vực. Nếu khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền để xác định mật độ xây dựng hợp lý. Mật độ xây dựng cao sẽ tạo ra các khu vực đông đúc, gây áp lực lên hạ tầng và dịch vụ công cộng.

2. Hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa diện tích sàn xây dựng và diện tích đất xây dựng. Các quy định về hệ số sử dụng đất giúp đảm bảo không gian sống hợp lý và tránh việc xây dựng quá tải tại các khu vực có hạ tầng yếu.

Quy định về cấp thoát nước

Các công trình cấp nước và thoát nước trong xây dựng nhà ở phải đáp ứng yêu cầu về an toàn và vệ sinh môi trường. Các hệ thống cấp thoát nước phải được thiết kế sao cho không gây ô nhiễm môi trường và không ảnh hưởng đến các công trình xung quanh.

Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, việc lắp đặt các công trình cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường phải đảm bảo các yêu cầu về chất lượng và an toàn. Các công trình này phải được bảo trì và kiểm tra định kỳ để đảm bảo hoạt động hiệu quả.

Quy định về chiếu sáng và công trình điện

Các công trình điện, chiếu sáng và thông tin liên lạc trong ngõ hẻm cần phải tuân thủ các tiêu chuẩn về an toàn, mỹ quan và tiện lợi. Việc thiết kế và thi công các công trình này phải đảm bảo không chỉ về chức năng mà còn về độ an toàn và sự tiện dụng cho người sử dụng.

• An toàn điện và phòng cháy chữa cháy: Các công trình điện, chiếu sáng phải được thiết kế và thi công theo đúng các tiêu chuẩn về an toàn điện và phòng cháy chữa cháy. Các thiết bị phải được lắp đặt sao cho không gây cháy nổ và dễ dàng bảo dưỡng.

• Mỹ quan và chiếu sáng công cộng: Cần tuân thủ các quy định về hệ thống chiếu sáng công cộng trong khu vực đô thị. Mỗi khu vực đều cần có một hệ thống chiếu sáng đảm bảo an toàn giao thông và các hoạt động công cộng vào ban đêm.

Việc xây dựng nhà ở trong ngõ hẻm, khu đô thị đòi hỏi tuân thủ một loạt các quy định và tiêu chuẩn để đảm bảo chất lượng công trình, an toàn cho cộng đồng và đồng bộ trong quy hoạch đô thị.

Trước khi bắt đầu xây dựng, chủ nhà cần nắm vững các quy định liên quan đến số tầng, chiều cao, mật độ xây dựng, cấp thoát nước và các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật để tránh vi phạm pháp luật và gây ảnh hưởng đến cộng đồng xung quanh.

Một số câu hỏi thường gặp về quy định xây nhà trong ngõ

1. Xây nhà trong hẻm cần chú ý gì?

Khi xây nhà trong ngõ hẻm, ngoài việc tuân thủ các quy định về giấy phép xây dựng, bạn cần lưu ý nhiều yếu tố liên quan đến diện tích đất, chiều cao, số tầng, và các hạn chế về quy hoạch khu vực.

Dưới đây là một số quy định cơ bản bạn cần nắm rõ khi xây nhà trong ngõ hẻm:

• Đất dưới 15m²: Nếu diện tích đất dưới 15m², bạn chỉ được phép xây dựng nhà 1 tầng, chiều cao tối đa là 8,8m, và chiều rộng không được vượt quá 3m. Điều này nhằm đảm bảo rằng không gian trong ngõ hẻm không bị thu hẹp, đảm bảo các điều kiện sinh hoạt và an toàn cho các hộ gia đình xung quanh.

• Đất từ 15m² đến 36m²: Nếu diện tích đất của bạn từ 15m² đến 36m², bạn có thể cải tạo lại nhà theo hiện trạng cũ, nhưng không được phép xây mới hoàn toàn. Đây là quy định nhằm bảo vệ tính đồng bộ của khu vực đô thị và tránh việc làm thay đổi cấu trúc hạ tầng đã có.

• Đất có chiều ngang từ 2m đến 3m: Nếu mảnh đất của bạn có chiều ngang từ 2m đến 3m, bạn có thể xây nhà 2 tầng với chiều cao tối đa là 12m. Quy định này áp dụng với các ngõ hẻm có diện tích không quá rộng, nhằm tránh việc xây dựng các công trình cao tầng ảnh hưởng đến giao thông và cảnh quan đô thị.

• Đất có chiều ngang lớn hơn 3m: Nếu đất có chiều ngang lớn hơn 3m, bạn có thể xây dựng nhà 3 tầng, chiều cao tối đa là 15,6m. Tuy nhiên, các công trình xây dựng ở khu vực này phải đáp ứng các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và không gây ảnh hưởng đến không gian sống của khu vực xung quanh.

2. Xây nhà trong ngõ không đúng giấy phép có bị xử phạt không?

Việc xây dựng nhà trong ngõ hẻm mà không có giấy phép xây dựng hợp lệ có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng về mặt pháp lý và kinh tế.

Theo quy định của pháp luật, các công trình xây dựng phải được cấp giấy phép xây dựng và tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch, kỹ thuật và an toàn. Nếu bạn xây dựng nhà mà không đúng giấy phép xây dựng được cấp, bạn sẽ phải đối mặt với các hình thức xử phạt hành chính nghiêm khắc.

* Phạt xây dựng không có giấy phép hoặc sai giấy phép

Nếu bạn xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ trong đô thị mà không có giấy phép xây dựng, mức phạt sẽ dao động từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng, tùy vào loại công trình và mức độ vi phạm.

Nếu công trình của bạn xây dựng sai với thiết kế đã được cấp phép, mức phạt có thể tăng cao.

* Phạt xây dựng sai dự án đầu tư

Đối với các công trình lớn, phức tạp yêu cầu có dự án đầu tư xây dựng (như nhà cao tầng, dự án khu đô thị), nếu bạn xây dựng không đúng với dự án đã được phê duyệt, mức phạt sẽ dao động từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.

Các công trình này cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định về bảo vệ môi trường, hạ tầng và an toàn xây dựng, do đó việc xây dựng sai giấy phép có thể gây ra ảnh hưởng lớn đến môi trường và cộng đồng.

Việc xây dựng không đúng giấy phép không chỉ gây phạt tiền mà còn có thể bị yêu cầu tháo dỡ công trình, gây tốn kém và lãng phí cho chủ đầu tư. Do đó, để tránh các vấn đề pháp lý, bạn nên đảm bảo rằng mọi công trình đều có giấy phép xây dựng hợp lệ và tuân thủ đúng quy định.

3. Quy định xây dựng nhà ở trong khu đô thị mới và ngõ hẻm năm 2024

Cập nhật quy định xây dựng nhà ở trong ngõ hẻm và khu đô thị năm 2024 đã trở thành một bước tiến quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng cuộc sống của cư dân, bảo vệ môi trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Các quy định này giúp bảo vệ các khu đô thị khỏi sự phát triển quá mức và không kiểm soát được, đồng thời tạo ra môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững.

* Điều chỉnh về mật độ xây dựng

Các khu đô thị hiện nay thường có quy định về mật độ xây dựng cụ thể để tránh việc xây dựng quá dày đặc, gây áp lực lên hạ tầng đô thị. Mật độ xây dựng cần được phân bổ hợp lý để đảm bảo các công trình không quá gần nhau, đồng thời giữ lại không gian xanh cho cộng đồng.

* Cải thiện hạ tầng kỹ thuật

Các quy định mới về xây dựng nhà ở trong khu đô thị và ngõ hẻm cũng bao gồm việc cải thiện hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng và các công trình hạ tầng khác. Điều này giúp các công trình xây dựng không gây ảnh hưởng đến chất lượng sống của các cư dân xung quanh.

* Cập nhật các tiêu chuẩn xây dựng bền vững

Các quy định xây dựng hiện nay yêu cầu các công trình phải tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng bền vững, giúp tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên. Điều này đặc biệt quan trọng trong các khu đô thị mới, nơi có mật độ dân cư cao và hạ tầng cần được tối ưu hóa.

Việc tuân thủ các quy định xây dựng sẽ giúp đảm bảo rằng các công trình không chỉ đáp ứng nhu cầu sử dụng của chủ nhà mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống và phát triển bền vững cho toàn bộ khu vực.

A&G Việt Nam hỗ trợ bạn tuân thủ quy định xây dựng và thiết kế công trình

A&G Việt Nam là công ty chuyên tư vấn và thi công các công trình xây dựng, với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong việc tuân thủ các quy định xây dựng và thiết kế công trình theo tiêu chuẩn hiện hành.

Công ty cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn xây dựng chuyên nghiệp, đảm bảo an toàn và hiệu quả cho mọi dự án.

Dưới sự hỗ trợ của A&G Việt Nam, bạn có thể hoàn toàn yên tâm về việc tuân thủ các quy định xây dựng, từ việc xin giấy phép xây dựng cho đến việc thiết kế công trình sao cho phù hợp với các tiêu chuẩn hiện hành, đảm bảo không ảnh hưởng đến cộng đồng và môi trường sống xung quanh.

A&G Việt Nam không chỉ giúp bạn xây dựng công trình đúng quy định, mà còn hỗ trợ bạn trong việc tối ưu hóa thiết kế, giảm thiểu chi phí và mang lại giá trị bền vững cho công trình trong tương lai.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 4E3/565 Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Nam, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL -HN
• Hotline: 0981.47.88.66
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn