Nhà trong ngõ được xây bao nhiêu tầng để không vi phạm quy định?

Quy định nhà trong ngõ được xây mấy tầng

Nhà trong ngõ là loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Đây là những ngôi nhà nằm trong ngõ nhỏ hoặc hẻm dân sinh có mặt cắt đường hạn chế. Khi xây dựng nhà trong ngõ, vấn đề được nhiều gia chủ quan tâm nhất chính là quy định nhà trong ngõ được xây mấy tầng và chiều cao tối đa cho phép.

Theo Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bổ sung năm 2020, quy định về chiều cao nhà ở riêng lẻ trong ngõ được nêu rõ tại Điều 109 và Điều 110.

Theo đó, số tầng và chiều cao tối đa của nhà trong ngõ không được xây dựng tùy ý mà phải tuân thủ nghiêm ngặt theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng cùng các quy định pháp luật có liên quan.

Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị, chiều cao và số tầng xây dựng nhà trong ngõ được xác định căn cứ vào lộ giới đường, chiều rộng ngõ, mật độ xây dựng và chỉ giới xây dựng được cơ quan chức năng phê duyệt.

Với nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn, quy định xây mấy tầng sẽ phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng nông thôn và định hướng phát triển không gian của từng địa phương.

Việc nắm rõ quy định nhà trong ngõ được xây mấy tầng không chỉ giúp chủ đầu tư tránh vi phạm pháp luật mà còn thuận lợi trong quá trình xin giấy phép xây dựng, thiết kế nhà ở và triển khai thi công thực tế.

Quy định chiều cao nhà trong ngõ theo lộ giới đường

Chiều cao nhà trong ngõ là vấn đề được nhiều gia chủ quan tâm khi xây dựng nhà ở đô thị. Theo quy định hiện hành, chiều cao tối đa của nhà ở riêng lẻ trong đô thị được xác định căn cứ vào lộ giới đường tiếp giáp với thửa đất.

Việc tuân thủ đúng quy định về lộ giới giúp công trình đảm bảo pháp lý, phù hợp quy hoạch và tránh rủi ro trong quá trình xin giấy phép xây dựng.

Cụ thể, quy định số tầng được phép xây dựng nhà trong ngõ được áp dụng như sau:

• Lộ giới đường nhỏ hơn 3,5m: Được phép xây dựng tối đa 3 tầng

• Lộ giới đường từ 3,5m đến dưới 7m: Được phép xây dựng tối đa 3 tầng hoặc 4 tầng, trong đó tầng 4 phải có khoảng lùi theo quy định

• Lộ giới đường từ 7m đến dưới 12m: Được phép xây dựng tối đa 4 tầng hoặc 5 tầng, tầng 5 phải bố trí khoảng lùi

• Lộ giới đường từ 12m đến dưới 20m: Được phép xây dựng tối đa 4 tầng hoặc 5 tầng hoặc 6 tầng, trong đó tầng 6 phải có khoảng lùi

• Lộ giới đường từ 20m đến dưới 25m: Được phép xây dựng tối đa 5 tầng hoặc 6 tầng hoặc 7 tầng, tầng 7 bắt buộc có khoảng lùi

• Lộ giới đường từ 25m trở lên: Được phép xây dựng tối đa 5 tầng hoặc 6 tầng

Những quy định trên là căn cứ quan trọng khi thiết kế nhà trong ngõ, đặc biệt đối với nhà phố cao tầng tại khu vực đô thị đông dân cư.

Các yếu tố được xem xét tăng tầng cao cho nhà trong ngõ

Bên cạnh quy định chung về chiều cao nhà ở riêng lẻ theo lộ giới đường, pháp luật xây dựng hiện hành còn cho phép xem xét tăng tầng cao trong một số trường hợp cụ thể, bao gồm:

• Nhà ở thuộc khu vực quận trung tâm thành phố hoặc trung tâm cấp quận, được xem xét tăng thêm 1 tầng so với quy định chung

• Nhà ở nằm trên trục đường thương mại dịch vụ, được xem xét tăng thêm 1 tầng nhằm phục vụ mục đích sử dụng phù hợp quy hoạch

• Lô đất có diện tích lớn, hình thể vuông vắn, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về mật độ xây dựng, được xem xét tăng thêm 1 tầng

Ví dụ, một ngôi nhà trong ngõ có lộ giới đường từ 12m đến dưới 25m, đồng thời thuộc khu vực quận trung tâm thành phố, nằm trên trục đường thương mại dịch vụ và có lô đất lớn thì chiều cao tối đa có thể được phép xây dựng lên đến 6 tầng, với điều kiện đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về khoảng lùi, mật độ xây dựng và giấy phép xây dựng theo quy định.

Xây nhà trong ngõ nhỏ cần chú ý những vấn đề gì?

Khi xây nhà trong ngõ, chủ đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến các quy định pháp luật và quy hoạch xây dựng hiện hành nhằm đảm bảo công trình được thi công đúng phép, an toàn và tránh phát sinh rủi ro pháp lý. Cụ thể:

• Giấy phép xây dựng: Trước khi xây nhà trong ngõ, chủ đầu tư bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Đây là điều kiện pháp lý quan trọng để công trình được thi công hợp pháp và đúng quy hoạch.

• Quy định về chiều cao và số tầng: Nhà trong ngõ không được xây dựng vượt quá chiều cao tối đa và số tầng cho phép theo quy định xây dựng nhà ở đô thị. Việc tuân thủ quy định này giúp đảm bảo cảnh quan, an toàn kết cấu và quyền lợi của các hộ dân xung quanh.

• Đảm bảo an toàn và trật tự đô thị: Quá trình xây dựng nhà trong ngõ cần hạn chế tối đa ảnh hưởng đến giao thông, sinh hoạt và an toàn của khu dân cư. Không được xây dựng gây sụt lún, nứt nhà liền kề hoặc cản trở lối đi chung.

• Xử phạt khi xây dựng sai phép: Trường hợp xây nhà trong ngõ vượt quá chiều cao cho phép hoặc không đúng nội dung giấy phép xây dựng, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, công trình có thể bị buộc tháo dỡ phần xây dựng sai phép, gây tốn kém chi phí và thời gian.

Những điều cần biết khi xây dựng nhà trong ngõ

Xây dựng nhà trong ngõ là lựa chọn phổ biến tại các khu vực đô thị đông dân cư. Tuy nhiên, để quá trình xây nhà diễn ra thuận lợi, đúng quy định pháp luật và đảm bảo an toàn cho gia đình cũng như các hộ dân xung quanh, chủ đầu tư cần nắm rõ một số lưu ý quan trọng khi xây dựng nhà trong ngõ dưới đây.

1. Diện tích đất xây dựng

Diện tích đất xây dựng nhà trong ngõ thường không lớn, mặt tiền hẹp và chiều sâu kéo dài. Vì vậy, việc tính toán phương án thiết kế hợp lý là yếu tố then chốt nhằm tối ưu không gian sử dụng.

Gia chủ có thể lựa chọn phương án xây dựng nhà theo chiều cao hoặc tổ chức không gian theo chiều dài lô đất, kết hợp giếng trời, thông tầng để tăng khả năng lấy sáng và thông gió tự nhiên.

Bên cạnh đó, diện tích đất xây dựng phải đáp ứng các quy định về chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng và khoảng lùi theo quy hoạch hiện hành.

2. Chiều cao nhà trong ngõ

Chiều cao nhà trong ngõ là yếu tố bắt buộc phải tuân thủ theo quy định xây dựng. Thông thường, chiều cao công trình không được vượt quá 12 mét tính từ mặt đất tự nhiên đến điểm cao nhất của mái.

Do đó, khi thiết kế nhà trong ngõ, cần tính toán kỹ chiều cao từng tầng, chiều cao sàn và mái để đảm bảo không vi phạm quy định. Gia chủ có thể cân nhắc bố trí sân thượng, ban công hoặc mái bằng kết hợp lam che nhằm vừa đảm bảo công năng sử dụng vừa không làm tăng chiều cao tổng thể của ngôi nhà.

3. Khoảng cách giữa các nhà trong ngõ

Khoảng cách giữa các nhà trong ngõ cần được đảm bảo theo quy định nhằm đáp ứng yêu cầu về ánh sáng, thông gió và an toàn phòng cháy chữa cháy. Theo quy chuẩn xây dựng, khoảng cách tối thiểu giữa các công trình thường từ 2 mét trở lên, tùy thuộc vào chiều cao và quy mô nhà ở.

Việc đảm bảo khoảng cách hợp lý giúp không gian sống bên trong nhà luôn thông thoáng, hạn chế ẩm mốc, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho thi công xây dựng, bảo trì và xử lý sự cố khi cần thiết.

4. Đường vào nhà

Đường vào nhà trong ngõ là yếu tố quan trọng cần đặc biệt lưu ý khi xây dựng nhà ở đô thị. Theo quy định xây dựng hiện hành, lối vào nhà cần đảm bảo chiều rộng tối thiểu khoảng 3m để xe cộ có thể ra vào thuận tiện, phục vụ sinh hoạt hằng ngày cũng như quá trình vận chuyển vật tư, đồ đạc khi xây dựng hoặc sửa chữa nhà.

Ngoài yếu tố kích thước, đường vào nhà trong ngõ cần được thiết kế thông thoáng, đủ ánh sáng và đảm bảo an toàn cho cả người đi bộ lẫn phương tiện giao thông, góp phần nâng cao chất lượng không gian sống và giá trị công trình.

5. Hệ thống thoát nước

Hệ thống thoát nước là hạng mục không thể bỏ qua khi xây dựng nhà trong ngõ, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc. Nhà trong ngõ cần được thiết kế hệ thống thoát nước đảm bảo khả năng tiêu thoát nhanh, tránh tình trạng ngập úng vào mùa mưa, gây ảnh hưởng đến kết cấu công trình và sinh hoạt của gia đình.

Tùy theo điều kiện thực tế, có thể lựa chọn phương án thoát nước ngầm hoặc thoát nước nổi sao cho phù hợp với hạ tầng khu vực. Việc đầu tư hệ thống thoát nước khoa học ngay từ đầu sẽ giúp quá trình sử dụng nhà ở lâu dài được an toàn, bền vững và thuận tiện hơn.

6. An toàn cháy nổ

So với nhà mặt phố, nhà trong ngõ thường tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao hơn do không gian hẹp và hạn chế lối thoát hiểm. Vì vậy, khi xây dựng nhà trong ngõ, gia chủ cần đặc biệt quan tâm đến các giải pháp đảm bảo an toàn cháy nổ.

Một số biện pháp quan trọng bao gồm lắp đặt hệ thống báo cháy, bố trí cửa thoát hiểm hợp lý, trang bị bình chữa cháy và sử dụng vật liệu xây dựng có khả năng chống cháy tốt. Những yếu tố này không chỉ bảo vệ an toàn cho gia đình mà còn giảm thiểu rủi ro cho các hộ dân xung quanh.

Trên đây là những nội dung cơ bản liên quan đến quy định xây dựng nhà trong ngõ, bao gồm đường vào nhà, hệ thống thoát nước và an toàn cháy nổ.

Việc tuân thủ đầy đủ các quy định xây dựng không chỉ giúp đảm bảo an toàn, tính pháp lý cho công trình mà còn góp phần tạo nên môi trường sống văn minh, tiện nghi và bền vững.

A&G Việt Nam là đơn vị chuyên thiết kế xây dựng nhà ở, xây nhà trọn gói và thi công cải tạo nhà uy tín, sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng từ khâu tư vấn, thiết kế đến thi công hoàn thiện, mang đến giải pháp nhà ở phù hợp, an toàn và tối ưu chi phí.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL - HN
• Hotline: 098.1478.866
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn