Tổng hợp những dạng hợp đồng xây dựng thông dụng hiện nay

Hợp đồng xây dựng là gì?

Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng dân sự quan trọng, thường áp dụng cho các dự án có quy mô lớn và phức tạp, liên quan đến nhiều bên như chủ đầu tư, nhà thầu thi công và các đơn vị cung cấp dịch vụ, vật tư xây dựng khác.

Trong hợp đồng xây dựng, các điều khoản cần được xác định rõ ràng và chi tiết, bao gồm thời gian thực hiện, phạm vi công việc, yêu cầu về chất lượng công trình, tiến độ thi công, điều kiện nghiệm thu, cũng như các quy định về bồi thường, xử lý chậm tiến độ hoặc khắc phục sai sót.

Về bản chất, hợp đồng xây dựng là văn bản pháp lý chính thức, ghi nhận sự đồng thuận giữa các bên tham gia và thể hiện trách nhiệm, quyền lợi cũng như tinh thần hợp tác trong toàn bộ quá trình triển khai dự án.

Đặc điểm của hợp đồng xây dựng hiện nay

1. Các bên tham gia hợp đồng

Hợp đồng xây dựng luôn bao gồm hai bên chính: bên giao thầu và bên nhận thầu. Bên giao thầu có thể là chủ đầu tư trực tiếp, đại diện hợp pháp của chủ đầu tư, tổng thầu hoặc nhà thầu chính trong các dự án lớn.

Vai trò của bên giao thầu là cung cấp đầy đủ thông tin, yêu cầu kỹ thuật, hồ sơ thiết kế và đảm bảo nguồn vốn để triển khai công trình.

Bên nhận thầu có thể là tổng thầu hoặc nhà thầu chính nếu bên giao thầu là chủ đầu tư. Trong trường hợp bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính, bên nhận thầu thường là nhà thầu phụ chịu trách nhiệm thi công một phần công trình theo phạm vi được giao.

Bên nhận thầu cũng có thể là một liên danh, tập hợp nhiều nhà thầu hợp tác nhằm thực hiện toàn bộ hoặc một phần công việc theo hợp đồng. Vai trò của bên nhận thầu không chỉ là thi công mà còn đảm bảo chất lượng, tiến độ và an toàn công trình theo các điều khoản đã cam kết.

2. Hình thức của hợp đồng

Hợp đồng xây dựng được lập dưới dạng văn bản chính thức và phải được ký bởi người đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia. Trong trường hợp một bên là tổ chức, văn bản hợp đồng phải được đóng dấu theo quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp.

Hợp đồng có thể bao gồm các phụ lục chi tiết về phạm vi công việc, tiến độ thi công, yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn chất lượng và phương thức thanh toán. Việc ký kết hợp đồng bằng văn bản không chỉ tạo cơ sở pháp lý mà còn giúp các bên hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện.

3. Điều kiện chung của hợp đồng

Các điều kiện chung được đính kèm với hợp đồng xây dựng nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên, đồng thời thiết lập mối quan hệ hợp tác minh bạch.

Những điều kiện này thường bao gồm trách nhiệm về tiến độ thi công, bảo đảm chất lượng công trình, an toàn lao động, bảo hiểm công trình, xử lý tranh chấp, phạt vi phạm hợp đồng, cũng như các quy định về nghiệm thu và bàn giao công trình.

Tài liệu đi kèm hợp đồng còn xác định các tiêu chuẩn kỹ thuật, vật liệu sử dụng, biện pháp thi công và các yêu cầu về môi trường, giúp toàn bộ quá trình xây dựng được kiểm soát chặt chẽ, minh bạch và chuyên nghiệp.

Như vậy, hợp đồng xây dựng không chỉ là văn bản pháp lý mà còn là công cụ quản lý quan trọng, đảm bảo sự phối hợp hiệu quả giữa các bên, bảo vệ quyền lợi, đồng thời giảm thiểu rủi ro và tranh chấp trong quá trình triển khai dự án. 

Các loại hợp đồng xây dựng hiện nay

Hợp đồng xây dựng được phân loại theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP dựa trên các tiêu chí như hình thức giá, tính chất dự án và mối quan hệ giữa các bên tham gia.

1. Theo hình thức giá

• Hợp đồng trọn gói: Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí, thay đổi theo mọi yếu tố phát sinh trong quá trình thi công (“lời ăn lỗ chịu”). Điều này yêu cầu đơn vị thi công phải tính toán kỹ lưỡng về vật tư, đơn giá và khối lượng công việc.

• Hợp đồng đơn giá cố định: Giá trị hợp đồng được giữ cố định trong suốt quá trình thực hiện, chỉ điều chỉnh khi xảy ra các trường hợp bất khả kháng.

• Hợp đồng đơn giá điều chỉnh: Giá trị hợp đồng được điều chỉnh theo sự thay đổi giá cả vật liệu, nhân công hoặc khối lượng công việc.

• Hợp đồng giá kết hợp: Sử dụng đồng thời nhiều loại hình giá khác nhau để phù hợp với đặc thù từng hạng mục trong hợp đồng.

• Hợp đồng theo thời gian: Giá trị hợp đồng xác định dựa trên thù lao chuyên gia, phí ngoài thù lao và thời gian thực hiện, tính theo ngày, giờ, tuần hoặc tháng.

2. Theo tính chất dự án

• Hợp đồng tư vấn xây dựng: Thường ký kết với các đơn vị tư vấn thiết kế, giám sát hoặc lập dự án.

• Hợp đồng thi công xây dựng công trình: Dành cho các nhà thầu thực hiện thi công phần kết cấu, hoàn thiện hoặc các hạng mục công trình.

• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ: Liên quan đến việc cung cấp, lắp đặt thiết bị kỹ thuật, máy móc công nghệ.

• Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình: Kết hợp cả giai đoạn thiết kế và thi công trong một hợp đồng duy nhất.

• Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ, hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình, hợp đồng thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình: Các loại hợp đồng kết hợp nhiều hạng mục để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả.

• Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công: Dành cho các đơn vị cung cấp nguồn lực, máy móc phục vụ thi công.

• Hợp đồng chìa khóa trao tay (Turnkey): Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ từ thiết kế, thi công đến bàn giao công trình hoàn thiện.

3. Theo mối quan hệ các bên tham gia

• Hợp đồng thầu chính: Thỏa thuận giữa chủ đầu tư và nhà thầu chính hoặc tổng thầu, chịu trách nhiệm trực tiếp với công trình.

• Hợp đồng thầu phụ: Thỏa thuận giữa nhà thầu chính hoặc tổng thầu với nhà thầu phụ thực hiện một phần công việc trong dự án.

• Hợp đồng giao khoán nội bộ: Thỏa thuận giữa các tổ chức, cơ quan nội bộ liên quan đến việc phân công thực hiện công việc trong phạm vi nội bộ.

• Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài: Ký kết giữa nhà thầu nước ngoài với chủ đầu tư hoặc nhà thầu trong nước, áp dụng cho các dự án có liên quan đến đối tác quốc tế.

Phân loại hợp đồng rõ ràng giúp chủ đầu tư và nhà thầu lựa chọn hình thức phù hợp, tối ưu chi phí, quyền lợi và trách nhiệm trong quá trình triển khai dự án

Nguyên tắc ký kết các loại hợp đồng trong xây dựng

Theo Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 37/2015/NĐ-CP, việc ký hợp đồng xây dựng phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Bình đẳng và tự nguyện: Các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện trên cơ sở tự nguyện, tôn trọng pháp luật, đạo đức xã hội và hợp tác cùng phát triển.

• Đảm bảo khả năng thanh toán: Chủ đầu tư cần có đủ nguồn vốn để thanh toán theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng.

• Đàm phán và lựa chọn nhà thầu: Trước khi ký hợp đồng, các bên phải hoàn tất quá trình đàm phán, lựa chọn nhà thầu phù hợp về năng lực, uy tín và kinh nghiệm.

• Quy định đối với nhà thầu liên doanh: Nếu bên nhận thầu là liên doanh, các thành viên phải ký tên và đóng dấu trên hợp đồng xây dựng, trừ khi có thỏa thuận khác. Việc phân chia khối lượng công việc phải tương ứng với năng lực của từng thành viên.

• Năng lực hành nghề của nhà thầu: Bên nhận thầu phải đáp ứng các điều kiện về năng lực hành nghề và hoạt động theo quy định pháp luật. Đối với nhà thầu chính nước ngoài, cần cam kết thuê nhà thầu phụ trong nước khi cần thiết.

• Ký hợp đồng với nhiều nhà thầu: Chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với một hoặc nhiều nhà thầu chính, nhưng nội dung các hợp đồng phải đồng bộ và thống nhất. Tổng thầu hoặc nhà thầu chính cũng có thể ký hợp đồng với nhà thầu phụ, đảm bảo sự nhất quán với hợp đồng chính.

• Đơn giá hợp đồng: Giá ký kết không được vượt quá mức giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, trừ khi có sự cho phép bằng văn bản từ người có thẩm quyền.

Nguyên tắc này nhằm đảm bảo tính minh bạch, an toàn pháp lý và hiệu quả kinh tế trong quá trình triển khai dự án xây dựng.

Nội dung các loại hợp đồng thi công xây dựng

Hợp đồng xây dựng thường bao gồm các nội dung cơ bản sau:

1. Các nội dung chung:

• Căn cứ pháp lý và các quy định áp dụng cho hợp đồng.

• Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng.

• Nội dung và khối lượng công việc cần thực hiện.

• Yêu cầu về chất lượng, tiêu chuẩn kỹ thuật, nghiệm thu và bàn giao công trình.

• Thời gian thực hiện và tiến độ thi công.

• Giá hợp đồng, phương thức thanh toán, tạm ứng và đơn vị tiền tệ sử dụng.

• Bảo đảm thực hiện hợp đồng và bảo lãnh tạm ứng (nếu có).

• Điều chỉnh hợp đồng trong quá trình thi công.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng.

• Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng, cơ chế thưởng và phạt.

• Tạm ngừng hoặc chấm dứt hợp đồng khi cần thiết.

• Cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thi công.

• Xác định rủi ro và các trường hợp bất khả kháng.

• Quy trình quyết toán và thanh lý hợp đồng.

• Các nội dung khác (nếu có).

2. Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng: Ngoài các nội dung trên, hợp đồng tổng thầu còn cần bổ sung chi tiết về trách nhiệm quản lý, giám sát thi công và các nghĩa vụ đặc thù của tổng thầu đối với toàn bộ công trình.

3. Quy định pháp lý: Chính phủ ban hành các hướng dẫn chi tiết về hợp đồng xây dựng, đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và thực hiện đúng quy chuẩn kỹ thuật.

Hiệu lực của các hình thức hợp đồng xây dựng

Để hợp đồng xây dựng có hiệu lực, người ký kết phải đảm bảo đủ năng lực hành vi dân sự và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành.

Nguyên tắc ký kết hợp đồng được quy định tại Điều 138, Khoản 2 của Luật Xây dựng năm 2014, trong đó bên nhận thầu cần đáp ứng đủ năng lực hoạt động và năng lực hành nghề xây dựng theo quy định. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực là khi các bên ký kết hoặc theo thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.

Theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng được coi là có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng các điều kiện sau:

a) Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

b) Việc ký kết đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc tại Điều 4 của Nghị định;

c) Hợp đồng phải lập thành văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền. Nếu một bên là tổ chức, hợp đồng phải có chữ ký và đóng dấu hợp pháp.

Trong bối cảnh ngành xây dựng ngày càng phát triển, việc nắm rõ hiệu lực và điều kiện của hợp đồng là rất quan trọng. Mỗi hợp đồng, từ thầu chính đến thầu phụ, đều xác định rõ quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ riêng của từng bên, giúp quá trình thi công diễn ra minh bạch và hiệu quả.

Việc tuân thủ đúng các nguyên tắc pháp luật không chỉ đảm bảo tính công bằng mà còn tạo nền tảng hợp tác bền vững giữa các bên tham gia xây dựng.

A&G Việt Nam hiện cung cấp dịch vụ thi công trọn gói và cải tạo nhà uy tín tại Hà Nội, luôn đồng hành cùng khách hàng để đảm bảo chất lượng và hiệu quả công trình. Hãy theo dõi website để cập nhật những bài viết mới nhất về lĩnh vực xây dựng.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL - HN
• Hotline: 098.1478.866
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn