Thủ tục xin phép xây dựng bị từ chối trong những trường hợp nào?

Những trường hợp không được cấp phép xây dựng theo quy định hiện hành

Theo các văn bản pháp luật mới nhất, bao gồm Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 53/2017/NĐ-CP, có một số trường hợp công trình sẽ không được cấp phép xây dựng, cụ thể như sau:

1. Xây dựng không đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định, việc sử dụng và khai thác đất phải tuân thủ kế hoạch, quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải sử dụng đất đúng mục đích.

Những công trình sau sẽ không được cấp phép xây dựng:

• Xây dựng ngoài quy hoạch hoặc sai mục đích sử dụng đất: Ví dụ như dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, hoặc chuyển đổi đất được quy hoạch là công viên sang xây dựng nhà ở.

• Vượt giới hạn cho phép: Bao gồm xây dựng vượt chỉ giới, vượt chiều cao, mật độ xây dựng, hoặc hệ số sử dụng đất so với quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

• Thiết kế công trình không phù hợp cảnh quan đô thị: Công trình có kiểu dáng, màu sắc hoặc hình khối phá vỡ sự hài hòa với không gian xung quanh hoặc không tuân thủ các quy định về kiến trúc chung của khu vực.

2. Xây dựng trên đất chưa đáp ứng điều kiện hợp pháp

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), chủ đầu tư sẽ không được cấp giấy phép xây dựng trong các trường hợp sau:

• Thửa đất chưa có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng, hoặc sử dụng giấy tờ không hợp lệ khi nộp hồ sơ xin phép.

• Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu kiện, hoặc bị phong tỏa để thi hành án.

• Khu vực đất nằm trong vùng hạn chế xây dựng, bao gồm hành lang an toàn giao thông, công trình điện lực, thủy lợi, hoặc các khu vực bị cấm xây dựng theo quy định pháp luật.

• Thửa đất không đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu về diện tích, chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu theo quy định kỹ thuật của cơ quan địa phương.

3. Thi công không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật trong xây dựng

Các công trình không được thực hiện theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia bao gồm: kết cấu an toàn, hệ thống phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường… có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự ổn định và an toàn tổng thể của công trình.

Việc sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng xấu đến sức khỏe con người và môi trường sống cũng được xem là vi phạm các quy định xây dựng.

Nếu quá trình thi công không tuân thủ thiết kế, quy trình thi công chuẩn và các bước kiểm định, công trình sẽ khó đạt yêu cầu kỹ thuật, đồng thời phát sinh rủi ro về pháp lý, chất lượng và tuổi thọ công trình.

4. Rủi ro khi không tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn và bảo vệ môi trường trong xây dựng

• Nguy cơ tai nạn lao động cao: Việc thi công thiếu các biện pháp an toàn có thể làm tăng nguy cơ xảy ra tai nạn đối với công nhân và đe dọa an toàn của cộng đồng xung quanh công trình.

• Tác động xấu đến môi trường: Hoạt động xây dựng không kiểm soát có thể gây ô nhiễm không khí, tiếng ồn, chất thải, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và sức khỏe của cư dân lân cận.

• Rủi ro cháy nổ: Khi các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy không được thực hiện đầy đủ, công trình sẽ tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ do hệ thống PCCC không được lắp đặt hoặc vận hành đúng chuẩn.

Các trường hợp không được cấp phép xây dựng

Việc cấp giấy phép xây dựng là điều kiện pháp lý bắt buộc để đảm bảo các công trình xây dựng tuân thủ đúng quy định về an toàn, quy hoạch, môi trường và chức năng sử dụng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, cơ quan quản lý sẽ từ chối cấp phép xây dựng nếu phát hiện các vi phạm nghiêm trọng.

Cụ thể, các trường hợp không được cấp phép xây dựng bao gồm:

1. Thi công công trình khi chưa có giấy phép trong các trường hợp bắt buộc

Nếu tổ chức hoặc cá nhân tiến hành thi công mà thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép xây dựng nhưng chưa được cấp, cơ quan chức năng sẽ không phê duyệt hồ sơ và yêu cầu ngừng thi công ngay lập tức.

Điều này nhằm đảm bảo mọi hoạt động xây dựng đều minh bạch, đúng quy hoạch, tránh rủi ro về an toàn và pháp lý.

2. Can thiệp trái phép hoặc cản trở hoạt động đầu tư xây dựng của người khác

Các hành vi chiếm dụng đất, lối đi chung, cản trở quá trình vận chuyển thiết bị, máy móc hoặc các hành động gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân khác trong việc thi công hợp pháp sẽ là lý do để từ chối cấp phép.

Những vi phạm này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ dự án mà còn vi phạm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

3. Sử dụng công trình sai mục đích hoặc không đúng thiết kế

Việc khai thác công trình không đúng với mục đích đã được phê duyệt hoặc tự ý chuyển đổi chức năng xây dựng cũng là nguyên nhân bị từ chối cấp phép.

Ví dụ, một công trình nhà ở dân dụng mà chủ đầu tư tự ý chuyển sang kinh doanh nhà hàng, quán karaoke hoặc cho thuê mà không thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật.

4. Hành vi tiêu cực trong quá trình đầu tư và quản lý xây dựng

Mọi hành vi tiêu cực như nhận hối lộ, thỏa thuận ngầm, gian lận trong quản lý và thi công đều là vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Cán bộ, tổ chức hoặc cá nhân có hành vi nhận hối lộ để bỏ qua các sai phạm về chất lượng vật liệu, kỹ thuật hoặc an toàn xây dựng sẽ bị xử lý nghiêm và hồ sơ xin cấp phép xây dựng sẽ không được chấp nhận.

Nhìn chung, việc không được cấp phép xây dựng xuất phát từ những vi phạm nghiêm trọng liên quan đến pháp luật, quyền lợi của cộng đồng và chất lượng công trình.

Vì vậy, trước khi tiến hành xây dựng, các cá nhân và tổ chức cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, đảm bảo hồ sơ đầy đủ, minh bạch, đồng thời tuân thủ đúng chức năng và mục đích sử dụng của công trình.

Khi nào cần xin giấy phép xây dựng

1. Xây dựng mới nhà ở

Nếu chủ đầu tư có kế hoạch xây dựng một công trình trên mảnh đất trống hoặc thay thế một ngôi nhà cũ đã xuống cấp, việc xin giấy phép xây dựng là bắt buộc.

Thủ tục này giúp đảm bảo công trình tuân thủ quy hoạch, hài hòa với cảnh quan đô thị và đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

2. Cải tạo, nâng cấp nhà ở

Trường hợp sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, hình dáng kiến trúc, công năng sử dụng hoặc không còn phù hợp với thiết kế đã được phê duyệt, chủ đầu tư cần điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc nộp hồ sơ xin cấp phép mới.

Điều này đảm bảo công trình vẫn nằm trong phạm vi pháp lý và không ảnh hưởng đến an toàn hoặc môi trường xung quanh.

3. Thay đổi vị trí xây dựng

Khi muốn di dời toàn bộ hoặc một phần công trình sang vị trí khác, việc xin giấy phép xây dựng là cần thiết. Thủ tục này cho phép cơ quan chức năng đánh giá mức độ phù hợp với quy hoạch, đảm bảo an toàn kỹ thuật và hạn chế tác động tiêu cực đến khu vực lân cận cũng như hạ tầng hiện hữu.

A&G Việt Nam - Cung cấp giải pháp xây nhà trọn gói cho gia đình Việt

Với nền tảng chuyên môn vững vàng và kinh nghiệm thực tiễn qua nhiều dự án đa dạng từ nhà ở dân dụng, công trình kết hợp lưu trú và kinh doanh, đến các tòa nhà cao tầng A&G Việt Nam đã khẳng định được uy tín và dấu ấn riêng trong lĩnh vực thiết kế và thi công xây dựng.

Đội ngũ kiến trúc sư của A&G Việt Nam luôn nhiệt huyết, đồng hành cùng chủ đầu tư trong toàn bộ quá trình, từ khâu thiết kế, thi công đến hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết.

Nhờ khả năng linh hoạt trong từng giai đoạn triển khai và kinh nghiệm phong phú từ các dự án thực tế, A&G Việt Nam trở thành đối tác tin cậy trong việc xử lý trọn gói các thủ tục liên quan đến giấy phép xây dựng.

Dịch vụ của chúng tôi bao gồm: tư vấn hồ sơ pháp lý phù hợp với từng loại hình công trình, đại diện khách hàng làm việc trực tiếp với cơ quan quản lý nhà nước, giúp rút ngắn thời gian phê duyệt và hạn chế tối đa việc phải bổ sung giấy tờ.

Với quy trình làm việc chuyên nghiệp và hiệu quả, A&G Việt Nam cam kết hoàn thiện hồ sơ đúng tiến độ, tránh các tình trạng kéo dài thời gian xử lý hoặc bị từ chối.

Hy vọng những thông tin trên giúp các nhà đầu tư có cái nhìn thực tế về các trường hợp không được cấp phép xây dựng theo quy định mới nhất năm 2025.

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 18/163 Vũ Hữu, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL - HN
• Hotline: 098.1478.866
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn