Luật xây dựng nhà giáp ranh quy định như thế nào?

Quy định về xây dựng nhà giáp ranh theo pháp luật hiện hành

Khi xây dựng nhà ở giáp ranh, việc xác định ranh giới thửa đất là yếu tố quan trọng nhằm tránh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Theo khoản 1, điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, quy định về ranh giới thửa đất được xác định như sau:

Trước khi tiến hành đo vẽ, người đo đạc cần phối hợp với cán bộ địa chính xã, thôn hoặc người có thẩm quyền để xác định hiện trạng sử dụng đất.

Các điểm ranh giới phải được đánh dấu bằng đinh, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập biên bản mô tả ranh giới nhằm đảm bảo tính chính xác trong đo đạc.

Chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất phải cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các văn bản xác nhận quyền sở hữu hợp pháp.

Ranh giới đất sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng thực tế, phù hợp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các văn bản có hiệu lực pháp lý như bản án của tòa án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trong trường hợp có tranh chấp ranh giới đất, người đo đạc có trách nhiệm lập báo cáo bằng văn bản gửi UBND xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất để cơ quan chức năng xem xét và giải quyết theo quy định của pháp luật.

Việc tuân thủ các quy định về ranh giới đất khi xây dựng nhà ở giáp ranh không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu mà còn góp phần duy trì trật tự trong quy hoạch đô thị và nông thôn.

Khi xây nhà có bắt buộc phải ký giáp ranh với hàng xóm không?

Theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014, để được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, công trình phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Đảm bảo an toàn cho công trình, các công trình lân cận và đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường, an toàn cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp phép xây dựng
• Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
• Bản vẽ thiết kế xây dựng

Nếu công trình xây dựng có công trình liền kề, chủ đầu tư cần có bản cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình đó.

Như vậy, pháp luật không bắt buộc phải ký giáp ranh với hàng xóm khi xây nhà. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp về ranh giới đất đai, chủ nhà nên thỏa thuận với hàng xóm hoặc có xác nhận từ cơ quan địa chính trước khi khởi công.

Ngoài ra, nếu xây nhà lấn sang đất hàng xóm, chủ sở hữu có thể bị phạt từ 80 – 100 triệu đồng và buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm theo quy định pháp luật. Vì vậy, việc xác định ranh giới rõ ràng trước khi xây dựng là rất quan trọng.

>> Đọc thêm: Hướng dẫn cách tính thuế xây dựng nhà ở năm 2025 theo quy định mới nhất

Có được xây gạch kính tại phần giáp ranh không?

Theo Điều 271 Khoản 1 Bộ luật Dân sự 2005, chủ sở hữu nhà được phép trổ cửa sổ, lỗ thông hơi hoặc mở cửa ra vào hướng sang nhà bên cạnh nhưng phải tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng.

Điều này có nghĩa là không có quy định cấm việc sử dụng gạch kính tại phần giáp ranh, tuy nhiên, vẫn cần tuân thủ các quy định về khoảng cách giữa các công trình.

1. Khoảng cách giữa hai nhà liền kề

Theo Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 353:2005, khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà được quy định như sau:

• Giữa hai dãy nhà phải cách nhau tối thiểu 4m để đảm bảo thông thoáng, có thể mở cửa sổ nhưng vẫn phải đảm bảo tính riêng tư.

• Khoảng cách giữa hai mặt đứng chính phải từ 8 - 12m.

• Khoảng trống giữa hai nhà được sử dụng làm lối đi, vườn hoa và không được xây chen bất kỳ công trình nào.

• Khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà liền kề là 2m để bố trí hệ thống kỹ thuật.

>> Đọc thêm: Hướng dẫn cách tính thuế xây dựng nhà ở năm 2025 theo quy định mới nhất

2. Quy định về khoảng cách đối với công trình cao tầng

Đối với công trình có chiều cao dưới 46m:

• Khoảng cách giữa hai cạnh dài của công trình phải từ 1/2 chiều cao công trình trở lên, nhưng không được nhỏ hơn 7m.

• Khoảng cách giữa hai đầu hồi công trình phải từ 1/3 chiều cao công trình, nhưng không được nhỏ hơn 4m.

Đối với công trình cao trên 46m:

• Khoảng cách giữa hai cạnh dài phải tối thiểu 25m.

• Khoảng cách giữa hai đầu hồi công trình phải tối thiểu 15m.

>> Đọc thêm: Hướng dẫn chi tiết cách tính mật độ xây dựng nhà phố

Như vậy, việc xây gạch kính tại phần giáp ranh hoàn toàn có thể thực hiện được, nhưng cần đảm bảo khoảng cách theo quy định để tránh vi phạm xây dựng và ảnh hưởng đến quyền lợi của các công trình lân cận.

Nếu có sự đồng thuận với hàng xóm hoặc tuân thủ chặt chẽ các tiêu chuẩn xây dựng, bạn hoàn toàn có thể áp dụng giải pháp này để lấy sáng và tạo không gian thoáng đãng hơn cho ngôi nhà của mình.

CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

1. Nếu vi phạm khoảng cách giữa hai nhà liền kề thì có bị phạt hình sự không?

Hiện nay, các vi phạm về khoảng cách giữa hai nhà liền kề chỉ bị xử phạt hành chính theo các quy định do Chính phủ ban hành. Do đó, bạn sẽ không bị xử lý hình sự, nhưng vẫn có thể bị yêu cầu khắc phục hậu quả như tháo dỡ công trình vi phạm hoặc chịu mức phạt tài chính theo quy định.

2. Cơ quan nào giải quyết tranh chấp xây dựng nhà liền kề?

Theo Điều 203 Luật Đất đai, các tranh chấp liên quan đến đất đai và xây dựng nhà liền kề sẽ do Tòa án nhân dân hoặc UBND cấp tỉnh, huyện giải quyết tùy theo tính chất và mức độ của vụ việc.

3. Xây nhà liền kề xong mới làm các giấy tờ liên quan được không?

Hoàn toàn không được. Trước khi xây dựng, bạn bắt buộc phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết như quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và các hồ sơ liên quan. Việc xây dựng khi chưa có giấy phép có thể dẫn đến xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình.

4. Hàng xóm gây khó khăn khi xây nhà liền kề thì phải làm thế nào?

Đây là tình huống phổ biến khi xây nhà giáp ranh. Để giải quyết, bạn có thể thực hiện các bước sau:

Hòa giải trước: Trước tiên, hãy bình tĩnh trao đổi trực tiếp với hàng xóm để tìm ra hướng giải quyết phù hợp, tránh căng thẳng không cần thiết.

Nhờ chính quyền địa phương can thiệp: Nếu không thể tự thỏa thuận, bạn có thể đề nghị UBND phường, xã hoặc tổ hòa giải địa phương đứng ra hỗ trợ giải quyết.

Nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai bao gồm: Giấy xác nhận hiện trạng sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Các giấy tờ liên quan đến tài sản gắn liền với đất. Sau khi nhận hồ sơ, UBND cấp xã sẽ công khai tình trạng thửa đất và tranh chấp (nếu có) trong vòng 15 ngày để xem xét.

Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc: Đơn vị đo đạc sẽ trích lục bản đồ địa chính hoặc đo đạc hiện trạng đất. Nếu ranh giới thực tế không có thay đổi so với giấy tờ pháp lý, họ sẽ lập hai bản mô tả hiện trạng, một bản lưu tại hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để tiếp tục giải quyết tranh chấp.

UBND xã thông báo kết quả: Sau khi xác minh, UBND xã sẽ yêu cầu người sử dụng đất ký nhận ranh giới. Nếu hàng xóm vắng mặt hoặc không có ý kiến trong vòng 15 ngày, ranh giới sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.

Tiếp tục xây dựng bình thường: Trong trường hợp hàng xóm không hợp tác nhưng không có cơ sở pháp lý để tranh chấp đất, gia chủ vẫn có thể tiến hành xây dựng theo đúng hồ sơ được phê duyệt.

Trên đây là những vấn đề thường gặp liên quan đến luật xây dựng nhà giáp ranh. Hy vọng bài viết này giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định pháp lý trước khi tiến hành xây dựng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ A&G Việt Nam để được tư vấn chi tiết!

--------------------------------------------------

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG A&G VIỆT NAM

• Trụ sở: Số 4E3/565 Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Nam, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội
• Văn phòng: BT 56 - TT3C Khu nhà ở Quốc Hội - Trung Văn - NTL -HN
• Hotline: 0981.47.88.66
• Email: agjsc.vn@gmail.com
• Website: agjsc.vn